Как самостоятельно продать-купить квартиру?

Смотрели очередную квартиру - всё вроде нравится, но впервые продавцы без риэлтора, и привлекать его не собираются (никому не доверяют, денег лишних тратить не хотят). Мы как Покупатели тоже не думали о риэлторе, надеялись на Продавцов. А сейчас стали обсуждать детали - и они, и мы "плаваем" во многих нюансах. Вообще реально нам заключить и зарегистрировать сделку самостоятельно? Или это очень большой геморрой, кто-нибудь самостоятельно это делал? Договор рекомендуется заключать у нотариуса, или разницы никакой нет (кроме денег)? Чья обязанность потом регистрировать договор? Деньги передавать обязательно через ячейку (не представляем пока как это делается), или бывают и более простые схемы? Ну или сколько могут стоить услуги риэлтора только за оформление (сопровождение?) сделки? :) Подскажите кто что знает пожалуйста.

Я бы на вашем месте проконсультировалась подробным образом у юриста, который специализируется на сделках по недвижимости. Это будет дешевле, чем привлекать риэлтора, и необходимо вам.

Да, наверное стоит проконсультироваться. Ну чтоб не тупить у юристов хотелось бы сначала здесь узнать из первых рук так сказать - кто самостоятельно это делал - насколько геморройно, может и не стоит самими браться. Юрист вряд ли скажет сколько времени и сил мы потратим в очередях и инстанциях :-)

В очередях по сбору необходимых для сделки документов будут стоять продавцы. Ваша задача грамотно оценить предлагаемые ими правоустанавливающие документы, проверить элементраные риски и ,собственно, сама сделка.

1.В принципе разницы в нотариальной или простой письменной форме договора купли-продажи нет никакой(кроме конечно же стоимости). Но, если квартира в Подмосковье, то разница может быть существенной(регпалаты некоторых районов Подмосковья по различным предлогам затягивают прием договора в ППФ, составленного самими участниками сделки) 2.Вам надо оценить праоустанавливающие документы и документы, необходимые для сделки(состав тоже отличается в зависимости от места нахождения квартиры) на предмет ошибок, несоответствий и т.п. препятствий к дальнейшему добросоветсному владению этой квартирой Вами... 3.Регистрировать договор и сделку должны обе стороны сделки или их доверенные лица. Вопрос оплаты-по договоренности. 4.Передача денег через банковскую ячейку наиболее безопасная форма расчетов(Вас это должно в первую очередь волновать, как тех, кто платит деньги..) 5.Стоимость сопровождения всей сделки до получения Вами зарегистрированных документов зависит от места нахождения квартиры и самой сделки. Стандарт-в районе 30000 рублей.

Вот правильный и грамотный ответ. Полностью присоединяюсь к такой позиции. З.Ы. Автору - найдите список необходимых документов для подачи на регистрацию. Пусть продавец их подготовит. Вам же надо посмотреть на них и оценить насколько требуется проверка квартиры (не видя ничего посоветовать нельзя, так как вариантов бездна). Можете купить базы данных на Горбушке и пробить квартиру по ним (особо ЗИЦ и Прописка). Договор можно заключить у нотариуса (дороже, меньше проблем) или в ППФ (форму может тот же нотариус подготовить, но дешевле, или юрконсультация). Передача денег через ячейку в банке - оптимальный вариант проверенный годами. Будьте только внимательны при заключении договора с банком на аренду ячейки, там за вас думать никто не будет, предусмотрите различные варианты событий. Да, всегда можно найти риэлтора-частника для сопровождения сделки. Там ценник 500-1000 долларов в зависимости от количества работы :) Удачи!

Спасибо ответившим! Схема вроде понятна, но важны нюансы! Наверное по ходу немало вопросов ещё всплывёт. Пока не понятно - что именно "рыть" по этой квартире, где можно всю её историю посмотреть? Со слов - она досталась по наследству, а уж как на самом деле... Квартира в Москве.

Историю "посмотреть" нигде нельзя. Надо смотреть документы, а там уже будет понятно, что проверять. Наследство, кстати, на 100% проверить вообще нельзя. Здесь многое зависит от "давности" наследства и от возможности "подстраховки".

Никакой возможности подстраховки при наследстве нет. Имхо. Ан, нет - есть. Не покупать. :)

Ну да! Вот основные подводные камни наследной квартиры: -1. В числе наследодателей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими. -2. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружен несовершеннолетний ребенок, не вступивший в права наследования. -3. В числе наследников отчуждаемой квартиры, имеющих право на наследство за умершим, обнаружено лицо, имеющее обязательную долю в наследстве и не давшее отказ от принятия наследства в установленном законом порядке. -4. За умершим собственником (в случае общей совместной собственности) отчуждаемой квартиры наследственное дело не открывалось.

Не так все просто, как кажется. Восстанавливают право на наследство по решению суда. К сожалению, сплошь и рядом есть факты, когда решения суда выносятся на не вполне законных основаниях. Знаю факты, когда в Москве восстанавливают срок вступления в наследство даже спустя 10-12 лет наследникам, не имеющим обязательной доли в наследстве. Другой пример, с которым столкнулась в этом году. В 94-м умер дед, приватизировавший квартиру в равнодолевую собственность с новой женой. Общих детей в браке не было. У деда своих было трое взрослых работоспособных детей. Завещания не было. Дети присутствовали на похоронах. По взаимной договоренности в наследство вступила жена деда. С тех пор из его детей на долю деда в квартире никто не претендовал. Формально оснований затевать суды с целью оспорить наследство ни у кого не было. Но тем не менее в 98-м году (прошло 4 года со дня смерти, все живут в Москве, поддерживают нормальные отношения), дети подают в суд на восстановление срока вступления в наследство. Основания - занятость на работе. И как ни странно, суд удовлетворяет их иск, и у бабушки вместо целой квартиры остается 5/8. Аппеляции в вышестоящие суды не помогли, решение было оставлено в силе. А если бы бабушка продала эту квартиру, к примеру в 97-м? (О том, что на тот момент действовал старый ГК, я в курсе, но это сути не меняет). Привожу этот пример как иллюстрацию того, что понятие "законное основание" на практике в нашей стране довольно расплывчато. Судебное решение является законным основанием. А вот как оно появляется - тут может быть много вариантов....

Юля В написал(а): Не так все просто, как кажется. Знаю факты, когда в Москве восстанавливают срок вступления в наследство даже спустя 10-12 лет наследникам, не имеющим обязательной доли в наследстве. ++++ Одно дело - дело открыть, другое - наследство переделить. Если у них доли обязательной небыло, на что они претендовали? дети подают в суд на восстановление срока вступления в наследство. Основания - занятость на работе. ++++ Да, дети это страшная сила. И сколько их по стране раскидано у простого старичка-божьего одуванчика никто не знает :)

Есть-есть. ;-) По крайней мере, чтобы в минусе не остаться. Но, конечно, далеко невсегда.

Ключевые слова: "По крайней мере, чтобы в минусе не остаться. Но, конечно, далеко невсегда". В моем понимании - нет, потому что не до конца. Слишком велики риски. И зачем, спрашивается, так рисковать? Квартир что-ль сейчас нет? Цена понравилась? Ты меня прекрасно понимаешь, о чем я толкую. В 99% случаев наследство - не вариант для покупки здравомыслящими покупателями.

"Не всегда" - это не в каждой квартире.

Да, согласна с этим. Но таких квартир мизер.

Жадность может выйти Вам боком!

:) Это угроза, причем необоснованная. Люди не поймут. А насильно мил не будешь :)

Я тебя умоляю :)

Я сейчас делаю это самостоятельно. В понедельник откруваем ячейку и идем к нотариусу. Квартиру проверяли самостоятельно.

А как Вы проверяли квартиру? Муж говорит, что сейчас вроде можно пойти и взять выписку из домовой книги на любую квартиру! Неужели правда? Но ведь там история выписок-прописок не будет видна? Что нужно проверять вообще? :-)

:-)

? :-)

Всегда можно было спокойно пойти и взять выписку из домовой книги за небольшое вознаграждение паспортистке или бесплатно вместе с продавцом квартиры. Не вижу проблемы это сделать. Только этого недостаточно для проверки. Меня, кстати, не перестает удивлять, что никто ни разу здесь не упомянул справочки из НД и ПНД Это покупателей не волнует что ли? :think

Волнует. :-) Это реально проблема, я слышала. Мой знакомый, самостоятельно приобретавший квартирку по ипотеке, подключал свои связи в прокуратуре ... :-) Сейчас ничего не изменилось??

Я просила продавцов сходить в районые НД и ПНД, взяьт справки.

Выписку из домовой книги я взяла. У меня просто история не сложная. С момента постройки дома в квартире был прописан только 1 человек. Это первая купли-продажа.

мы тоже самостоятельно купили квартиру через ипотеку,тоже передача денег была через ячейку,договор не регистровали у нотариуса.Все документы отвезли в рег.палату Позвоните сами в рег.палату и спросите список нужных документов

Извините, а Вы сделку страховали?? Я имею ввиду титульное страхование.

Продавать без риэлтора еще можно понять но покупать! вы же оч. рискуете. Продавец в любом случае деньги свои за кв. получит, а вы можете в будующем столкнуться с непредвиденными обстоятельствами из-за жадности. Оч. много "подводных" камней на вторичке, нужно знать нюансы, особенно если есть дети, если взрослые учавствовали ли они в приватизации, если маленькие есть ли согласие органов опеки, как досталась кв-ра, если по наследству сколько времени прошло и т.д. Я лично понимаю что можно сделать много самим, но проверять юридическую чистоту квартиры должны профессионалы!

Почему все сразу обвиняют в жадности, не понимаю. У нас просто нет своего риэлтора, он обычно уже был со стороны потенциальных продавцов. Вот сейчас вариант, где риэлтора нет, и я хочу понять насколько он нам нужен! Ну кто возьмется лишь за проверку чистоты квартиры? А вся остальная работа (сбор документов, поиск квартиры) - уже сделаны!

я писал о примерной стоимости сопровождения по Москве. Если цена вам подходит-пишите..

У агентств есть такая отдельная услуга - проверка юр. чистоты квартиры. Но я неск. лет назад с этим сталкивалась, и цена за проверку была равна цене за сопровождение сделки = 500 долл.

А какие гарантии они дают при такой проверке? Насколько можно положиться на их заключения, это действительно будет полная проверка? А если потом что всплывет, я могу претензии предъявить тому агентству? Мне вообще не понятно до конца - что это за проверка, что такое МОГУТ сделать риэлторы, чего я не могу сделать? Если дать 100р в ЖЭКе и получить выписку из дом.книги, так это и я могу. Хочу понять в чем уникальность и неповторимость их услуг :-) Они что - противозаконные действия какие-то проводят, чтоб выяснить НЕЧТО? :-)

Вы попробуйте ради интереса дать 100р в ЖЭКе, чтобы получить выписку на ЧУЖУЮ квартиру, при чем не обычную (ее продавцы и так покажут), а по всем предыдущим жильцам ;-) Хотя только это выписка ничего не даст.

Ну по сути Вы ничего не ответили (хотя по ответу я так поняла, что Вы риэлтор). Я всего-навсего хочу знать - за что я буду платить 1000уе (как я поняла тариф) риэлтору, который проверит квартиру. Я не хочу за такие деньги получить заключение "да всё ОК, берите" :-) По поводу выписки из дом.книги, я уже тут говорила (хотя сама не знаю на 100%), что сейчас вроде можно и без 100р взять такую выписку по любой интересующей квартире. Но якобы они переписывают пасп.данные обратившегося, и потом владелец квартиры может поинтересоваться в ЖЭКе - кто брал такую справку по его квартире.

По сути Вам уже 100 раз ответили - проверять надо исходя из документов!

=D> =D> =D>

В чем то я с Вами соглашусь, уважаемый аноним. Но, здесь все зависит от вторички, которую Вы покупаете. Есть квартиры, которые несложно проверить и самомтоятельно, а есть такие "исторически неблагоприятные", что и риелтор нормально не проверит. Как Вы думаете, если я столкунулась с ситуацией, когда риелтор нормально отнеслась к варианту квартиры, доставшейся по наследству, хозяев которой мы увидим только на сделке, причем они выписываются куда-то (допустим есть куда) и уезжают за границу? Для меня такой вариант не катит даже, если меня будут убеждать, что все проверили А многие клиенты, которые не разбираются и не обязаны в принципе, потому как платят деньги риелторам могут вообще никогда не узнать, в чем подвох покупаемой квартиры. И чем риелтор отвечать будет, если что?

Да, с наследством, если только вступили рискованно покупать. :-( Но много вариантов страхований! :-) Если выгодно по цене, проще оформить страховку, да и другие разные могут быть варианты. А вот если уезжают за границу - ну и что? Если взрослые люди - что хотят, то и делают. Продали квартиру - их дело. Вменяемые же. Прокосультируйтесь у юристов-жилищников, подтвердят.

Мне этот вариант уже давно не актуален. Все перечисленные факторы по отдельности еще ничего, а вот все вместе это уже слишком. Там еще много всяких сюрпризов было, я только основное перечислила для наглядности :-) О, и по поводу вменяемости это тоже проверять надо, лично я такая зануда, что просто справочки меня не устроят, как известно все можно купить и подделать :-) По поводу выгодности цены вопрос вообще спорный, та ценовая ниша, в которой мы выбирали предполагает выгодность в 5-10 тысяч, если не откровенный криминал. Так вот, лучше их переплатить, но купить квартиру с минимальным количеством рисков.

Здесь гляньте про риски: http://rielt.ru/modules.php?name=Pages&file=print&id=209

Мы полгода назад самостоятельно нашли комнату для покупки. В интернете нашли список документов для сделки. Знакомый юрист за символический гонорар (100 долларов) проверил все документы. Деньги передавали через ячейку. Вот и всё. Зачем риэлтор нам в этом случае мог бы понадобиться - я не понимаю.

Извините, но за 100$ он мог только посмотреть на документы, но никак не проверить. Проверки стоят дороже.

Согласна. Не могу не промолчать. За 100 баксов ничего нельзя проверить, только посмотреть документы и этим ограничиться. Иллюзия проверки называется :)

" За 100 баксов ничего нельзя проверить, только посмотреть документы и этим ограничиться. " Т.е. вознаграждение в 3000 баксов сразу же автоматически гарантирует, что проверено будет ВСЕ?? :-)

Не так страшен черт, как его малютка))) Эти слова о рисках и о возможных плачевных последствиях не более чем заклинания "черных", "серых" и легальных риелторов, которые хотят урвать жирный кусок, манипулируя страхами и опасениями людей. Мы сами нашли квартиру, проверили документы, позвонили в Регпалату, узнали перечень необходимых документов, напечатали договор и сдали. Деньги передавали в укромном местечке. Я вам более того скажу: попервости был риелтор, так он только мешал нам. Барин этакий, только кофе мог дуть в кафе на "Маяковке")) И одна квартира из-за него уплыла, до сих пор жалеем. А вы - риелтор, риелтор. Не будьте рабами общественного мнения, включайте разум. УДАЧИ!

Вы уверены что все что надо проверили?

Да ну, перестаньте. У меня полно друзей-юристов, которые помогают друг другу бесплатно. И знакомых консультируют за символическую плату. И у автора юрист был знакомый. Если документы в порядке и их действительно нужно проверить - это дело 30 минут. А если нужно проверять сведения, содержащиеся в документах, устанавливать какие-то факты, поднимать какие-то справки - это уже другая работа. Которую, кстати, ни один риэлтор нормально не делает. Он лучше откажется от такого варианта, чем будет все перепроверять.

А вот это Вы напрасно! Одно дело проконсультировать, как Вы говорите "проверить" (читай "посмотреть"), понятно, это можно и бесплатно сделать для друзей. И 30 минут на это совсем не требуется. А вот проверять по-настоящему, бесплатно не получится не из прихоти, а из-за того, что здесь одному риэлтору или юристу сделать это уже, увы, нереально, надо привлекать других людей, и бесплатно это не может быть никак по понятным объективным причинам. И уж извините, я, как и многие другие риэлторы проверяю каждую квартиру, независимо от правоустанавливающих документов (из них, увы, не видно, что было раньше с квартирой и людьми, к сведению) и не надо обвинять всех поголовно, не можете Вы всех и вся знать.

Незачем тут всех риэлторов охаивать, Вы никого в работе здесь не видели. На проверку квартиры уходит не 30 минут, поверьте мне.

Вдогонку вопрос! Продавец хочет, чтобы деньги за квартиру мы перевели на его счет за границей. В этом ничего "дурного" нет? И можно ли договориться с банком на такую передачу денег? (Ну например - мы подаем поручение на перевод денег в случае прдъявления зарегистрированного договора Купли-продажи?)

А продавец действительно согласен получать деньги переводом после регистрации договора? (без лоха и жизнь плоха)Знаете почему от риэлторов частенько слышишат пугалки всякие? потому что я расчитываю и перестраховываю сделку предпологая самый худший расклад, не случится его и замечательно, а случится - травка подстелена.

Ну вообще ведь всегда деньги переходят к Продавцу после регистрации! Даже когда через ячейку - ведь Продавец получает доступ к ней на основании зарегистрированного договора? Или я чего-то не понимаю? Какой смысл переводить им деньги до завершения сделки? Если что-то сорвется - как их вернуть? :-)

Да, но они ЛЕЖАТ, и их забрать не может ни кто. А в вашем случае где гарантия, что вы их переведете?

Также деньги кладутся на депозитный счет (или как там он называется), до оформления, заключается договор с банком и участниками аналогичный договору об аренде ячейки.

Анонимный банкир, вы так делали и внимательно договор читали?

Какой кайф! Чем дальше в лес, тем больше дров. То ли еще будет. Как давно наследство? От кого к кому? (кто наследодатель? кто наследник? Как давно вступил в наследство? Покупать собираетесь по полной стоимости? Дальше тогда смогу Вам полностью ответить по переводу денег.

В наследство вступила внучка умершей бабушки меньше года назад. Покупать если будем, то по ипотеке, то есть за полную стоимость. Неужели наследство - это сразу такой геморрой и безумные риски :-(

Расслабьтесь. :-) Не сможете Вы ее купить "за полную стоимость", иначе продавец на налог попадает, не пойдеть он на это. ;-)

Он на это уже согласен :-) Хочет заплатить налоги и спать спокойно (за границей). А сейчас как раз вот был предложен второй возможный вариант - перевести деньги сразу на загран.счет - чтоб уйти от налогов. Правда я не разбираюсь и не знаю - уйдут ли они от них таким образом :-)

Банк сможет перевести деньги за границу только по поручению ПРОДАВЦА, и только сумму, не больше, чем указана в договоре купли-продажи, при чем только после регистрации договора. Покупатель деньги перевести не сможет, даже после заключения договора. Налоговой инспекции все-равно, каким образом будут передаваться или пересылаться деньги. Налоговая база будет определяться на основании того, что будет указано в договоре купли-продажи.

А почему я не могу перевести деньги со своего счета на счет Продавца заграницей? Ведь и основние есть - договор купли-продажи. И сумма будет точно по договору (правда перевод будет в валюте, а сделка видимо тольков рублях должна быть?). Про налоговую не очень понятно, они будут каким-то образом потом требовать с Продавца уплаты налога? (но он же будет заграницей). Или они воспрепятствуют переводу денег, пока налог не уплачен? Простите за глупые наверное вопросы...

Для резидентов (граждан России) существуют серьезные ограничения Центробанка на размер банковских переводов за рубеж. Посмотрите детали на банковских сайтах или просто позвоните в любой банк в справочную службу и спросите, сможете ли Вы перевести такую-то сумму на зарубежный счет. Если у продавца оформлен статус ПМЖ за рубежом, то он сам при наличии зарегистрированного договора купли-продажи может перевести сумму, указанную в договоре без ограничений. Или на его имя может сделать такой перевод любой человек по доверенности продавца, также предъявив договор купли-продажи. Но, мне кажется, это не ваш случай :) Потому что никакой человек в здравом уме не поручит покупателю переводить деньги после сделки. Информация о продаже квартиры автоматически попадает в налоговую инспекцию. Если продавец своевременно (до 30 апреля следующего года) не подаст декларацию и/или не заплатит налог, налоговая инспекция обратится в суд. До какой степени активно будут искать продавца судебные приставы и будут ли обращаться в интерпол - не знаю :)

А вот зачем поход к нотариусу нужен, не пойму до сих пор. Ну, удостоверит он сделку. Но! Если всплывет что-то подозрительное, нотариус ответственности не несет.

зато он удовстоверяет вменяемость подписывающих договор. То есть на недееспособность уже не закосишь, если что :-)

да ладно..нотариус не психиатр и профильного образования обычно не имеет, так что при закосе на невменяемость он сильно не поможет.

А зачем по-Вашему тогда нужен нотариус при сделке? :-) Я просто вспомнила, что при подписании договора нотариус так внимательно заклядывал в глаза и спрашивал странные вопросы, называл нас неправильными именами, явно дожидаясь адекватной реакции. Я посчитала, что это была проверка на дееспособность :-)

я считаю-что уже не зачем(законом это требуется в исключительных случаях). Спрашивает он формально, т.к. в конц документа должен написать, что дееспособность проверена. Исключительных же придурков такие вопросы явно отсеют, а вот если продавец захочет симулировать...

Недееспособность определяется (лишается) только судом, но никак не нотариусом. А вот почему нотариус пишет в каждом договоре - дееспособность проверена - для меня лично остается только загадкой.

Это раньше должен был нотариус удостоверить сделку, так как регпалат не было. Вот с тех времен и тянется, по привычке. Ну и ему, стало быть, заработок, вот и стращают...

Да, я вижу Вы в теме... :( К сожалению, Вы ничего не поняли из постов выше.

Чую, к чему клоните. Знаете, вменяемых и относительно честных риелторов лишь парочку встречала, остальные не пришлись ко двору: что-то все хитрят, заманивают, подлинники документов просят к ним привезти и в сейф положить:-0 Ага, чтобы мы потом за ними бегали и от них зависели.

:) Если Вы не встречали нормальных риэлторов - Вам не повезло. Их же из рук в руки передают, холят и лелеют :) :) :) А ищут их по рекомендациям. Они Вам просто не нужны, поэтому и не встречали. А если по сути, то я ни к чему не клоню. Я максимально открыто пишу то, что думаю.

Вы в курсе, что незарегистрированный договор (даже нотариальный)подписанным не считается???

Не договор считается не подписанным, а согласно законодаетльству РФ переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется после госрегистрации договора купли-продажи, что и подтверждает свидетельство о собственности из регпалаты.