Недостаточно оценили квартиру ((

Мы собираемся брать ипотеку, уже внесен аванс, готовы к сделке. Денег впритык вообще. Вдруг сегодня становится известно, что в отчете об оценке, который мы заказали в оценочной компании, аккредитованной банком, рыночная стоимость получилась существенно ниже, чем на которую мы рассчитывали и которую хотели брать в кредит (грубо говоря, стоимость квартиры 158 тысяч, кредит банк готов был дать на 152, 6 мы планировали довнести, а оценщики оценили в 148, т.е. больше 148 банк уже не даст). Во-первых, эти 4 тысячи критичны для нас сейчас, а во-вторых, что реально означает эта оценка? Что мы берем квартиру дороже? Насколько эта сумма адекватна реальности? Есть ли смысл заказать оценку в другой компании (она стоит 120 долларов), может ли получиться другая, бОльшая сумма?

У нас оценка была на 5 тыс. меньше стоимости квартиры, но банк выдал кредит

А не подскажете, какой у вас банк? А как вы объясняли банку, что вам нужна именно ваша сумма, а не цифра оценщиков?

Русский ипотечный банк. Я не знаю подробностей, т.к. всем занималось агентство. Но сумму кредита нам дали такую же

а если попробовать заказать оценку в другой оценочной комании, аккредитованной в банке? и попытаться "договориться" с оценщиком, чтобы он квартиру оценил по высшей ценовой планке? говорят, такое возможно. у кого был такой опыт - поделитесь как и что.

ТАКОВА РАБОТА банков - если он большой, есть отдел ипотеки, то все поставленно на поток, используются цифра аккредитованного оценщика у этого имеется большая база аналогов). поэтому что-то доказать невозможно - только если заказать оценку у второй акк-й компании и указать ей правильную стоимость. Ведь в оценке отклонение до 20% считается нормой. а каждый оценщик субъективен. ну не стал он корректировать этажи, удобства, материалы.. вот и разница 5-10 ты. долл. :( лишний раз тратить деньги на оценку (и наверное бонусы оценщику)не стоит, т.к. иногда банк не хочет терять лицо и менять свое мнение профеесиональное:( если банк небольшой (правда здесь и ставки по кредиту будут выше ил какиеподводные камни) - то все можно решить обоюдно, позвонив в залоговый отдел и объяснить все + вашей квартиры, которые не отразил оценщик. сама работаю в данной структуре - увы, один субъективизм :(

"Ведь в оценке отклонение до 20% считается нормой. а каждый оценщик субъективен. ну не стал он корректировать этажи, удобства, материалы.. вот и разница 5-10 ты. долл. " совершенно не согласна... отклонение в 20 % это как раз очень большое отклонение... и никакой нормой в оценке это не считается. И ОСОБЕННО в оценке квартир - там нормальное отклонение не превышает 5%. И даже в оценке бизнеса 20% это многовато для отклонений, если оценка произведена правильно. К тому же - что значит не стал корректировать - оценщик обязан корректировать несоответствия аналогов и оцениваемого объекта, и за отсутствие корректировок - вполне можно потребовать переделывать отчет об оценке.

попробуйте переоценить в другой компании..и обязательно сообщите оценщику, сколько стоит квартира реально... Я обычно прошу, чтобы перед заверением у начальства, оценщик позвонил и сообщил сумму. Если она отличается сильно, то прошу все-таки поднатянуть...Обычно получается...

У нас банк тоже оценил меньше в 2 раза от реальной цены. Но у нас оценщик из банка был, они левым не верят.

А какую сумму дали в итоге?

Купили за 520, дали 330(мы расчитывали на 350-360).

Это нормально. Примерно процентов на десять меньше оценивают квартиру.

А у нас в уведомлении Банка о согласии выдать нам кредит прямо прописано, что сумма не может быть больше чем стоимость по данным оценочной компании... Это пустая формальность там?

ничего подобного, никаких 10% меньше нет. Оценивают обычно без предвзятостей... Это спец банковские в отделах залогового обеспечения так делают. А независимые оценочные компании так делать вообще не имеют права на основании законодательства в том числе. Оценочную деятельность регулирует российское законодательство, и никаких 10% оно не подразумевает для банков. С этим можно и нужно спорить.

Ипотечники обычно соглашаются отнюдь не на самые выгодные варинаты квартир. Как правило, цена на них больше средней. Отсюда и отличие в оценке желаемой от реальной. Такая же ерунда и с залоговыми квартирами. Хозяева думают, что она стоит Х, а оценщик смотрит на это реальней. Вот и отличие в оценке до 10% и далеко не в сторону повышения цены.

на самом деле должно быть все несколько иначе... при оценке оценщик должен учитывать не только физические характеристики объекта, но и условия сделок - как то -альтернатива. Очевидно, что при альтернативах должна быть цена иная. Вопрос просто в профессионализме оценщика... это конечно - не вопрос - страдает, но тем не менее - можно и нужно об этом договариваться.

не можете объяснить зачем оценивать условия сделки?

не оценивать, а учитывать. Почитайте теорию оценки недвижимости - если действительно хотите узнать ответ на свой вопрос. Предполагая, что вопрос был задан для реального получения ответа я могу слегка пояснить следующее... в сделках с альтернативой всегда присутствует риск, а также часто не точны сроки сделки. А соответственно для потенциального покупателя такая сделка менее желательна, чем чистая продажа без альтернативы, поскольку в этом случае эти риски и обстоятельства отсутствует. А для того чтобы привлечь покупателя на свою продажу с альтернативой продавец вынужден понижать цену продажи этой квартиры. Вот эта разница в цене - и есть фактически учет в условиях сделки... Так понятно? Пы.Сы. Для избежание недомолвок в плане моего уверенного мнения на сей счет - хотелось бы отметить. В оценке собственности я проработала в Москве 10 лет, до 2006 года включительно. И поверьте, я достаточно хорошо знаю, что говорю.:)

Вы все правильно отвечаете. Я часто работаю с оценщиками, тоже в теме :)

У нас тоже на 15 тыс дешевле оценил оценщик(за 280 мы брали) В Райффайзен Банке можно было выбирать из списка рекомендованных компании по оценке. Нужную сумму выдал банк, но у нас 35 процентов от суммы было своих. Девушки, вот сейчас пугают средства массовой информации, что очень трудно стало с кредитами и условия по ним изменились в худшую сторону. Так ли это? Надеюсь, что нет...

Да, так. Мноогие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, многие (в т.ч. Сбер) подняли процент

+1 к сожалению некоторые банки меняют условия вроде бы уже первоначально одобренных клиентов. Увеличиваются проценты по кредиту или первоначальный взнос...Меньшие суммы выдают, жестче относятся к потенциальным заемщикам и предоставляемой информации...

Абсолют Банк повысил % по кредиту, деньги халявные закончились у них наверно))))

Хорошо хоть мы успели до этого кризиса... Буквально в середине сентября квартиру оформили. На счет оценки - мы договаривались заранее какая минимальная сумма должна быть, и что не ниже нее (прямо с оценщиком)

расскажите пожалуйста, как вы это сделали (договаривались с оценщиком)! можно в личку. мне тоже так надо бы, но я прямо теряюсь, никогда такими вопросами не занималась! очень жду вашего совета!

Да просто оценщик спросил за сколько мы ее покупаем. Я назвала цену. И сразу сказала что мне надо чтобы квартира была оценена не ниже такого то порога. И несколько раз акцентировала на этом внимание. Вот и все. Денег не платила, ничего такого. Просто как-бы сказать - по человечески сказала. Но у меня было своих 10%, поэтому в принципе я особо не боялась. Квартиру оценили так как мне было нужно.

а как называлась фирма, которая вам оценку производила? и оценщика как зовут, не помните?

да в любой оценочной компании есть оценщики, которые спокойно оценят вам квартиру по вашим пожаления, естественно в рамках приличия. Скажем разница в 4000 долл за квартиру смешная... за 5 минут вам любой оцещик исправит оценку в большую сторону. Надо просто по человечески договариваться и вообще смотреть на человека, который приходит оценивать. Чаще всего это делают либо студенты-практиканты, либо оценщики с маленьким опытом работы в оценке. Не бывает хороших спецов-оценщиков, которые станут оценивать квартиры :) В крайнем случае - если вам не понравился оценщик чисто по человечески - вы всегда можете отказаться от его услуг, и не подписывать с ним договор на оценку. Также еще вариант для вас - внимательно прочитать отчет об оценке и найти там какие нибудь помарки, описки, ошибки и пр... их всегда во многих отчетах хватает - и на этом основании попросить переделать, сказав что для вас более желательной была бы цена в 152 тыс, а не в 148 тыс. Но это конечно только при условии, что оценку сначала предоставляют вам, а не сразу в банк. По идее - если именно вы заключаете договор на оценку, то именно вам должны предоставлять отчет, иначе подписывать акт приема сдачи работ по договору оценки нет смысла.

Я тоже так считаю. Везде есть нормальные люди.

Помню и фирму и ФИО оценщика. Только вам это не поможет, к сожалению. Не в Москве это.

Спасибо всем за комментарии! Очень помогли разобраться в сути! Сделка на самом деле альтернативная, я посмотрела внимательно отчет об оценке, и мы потеряли в оценочной стоимости из-за двух факторов: альтернативности сделки и вида из окон "на улицу", хотя у нас 21 этаж и вид скорее "панорамный" по терминологии отчета. В общем, можно наверное было и побороться, но пока решили найти недостающую сумму денег, т.к. все-таки хоть на 1000 рублей в месяц, но поменьше будут выплаты по кредиту, а это греет душу ))) Спасибо всем поучаствовавшим!

а какие корректировки были применены при этом - на альтернативность сделки и вид "на улицу"?

Альтернативность - 4000 долларов Вид из окон "на улицу" относительно "во двор" - 2%