Чистая продажа - нужен ли риелтор?

Добрый день! Прошу риелторов тапками не кидать, а спокойно объяснить, какие риски несет продавец квартиры в случае необращения за помощью к риелтору. Предполагается чистая продажа, покупателя будем искать сами, показывать тоже, т.к. в данный момент мы в этой квартире живем, и нам это несложно. Думаем, приглашать ли риелтора на сопровождение сделки, и если да, то каковы его функции. При покупки квартиры основная задача риелтора - проверить документы на квартиру и договор. При продаже квартиры какие у нас могут быть риски? Деньги проверяются на подлинность в банке. Что еще может произойти нежелательного для нас?

Да, так читаешь топики и понимаешь, сколько же всякого бреда в головах. :) Многие вообще ничего не знают, но считают нужным поделиться соображениями... :( Советы: 1)Не доверять НИКОМУ. Все перепроверять своими глазами и думать своей головой. 2)Четко представлять всю процедуру сделки и регистрации. Шаг за шагом и четкое понимание что вы делаете и зачем. У вас пока, простите, каша в голове. 3)Нотариус нафиг не нужен. Никаких плюсов нет. 4)Список необходимых документов нужно выяснять не на еве, а там, где будет регистрироваться сделка, т.е. в палате. Там список на стене висит. :) Заодно почитайте закон Минюста, коим руководствуется палата в своей работе. 5)Советы лучше спрашивать не на еве, а искать знания и опыт на специализированных сайтах, лучше мужских. У мужчин склад ума аналитический, они задают правильные вопросы и дают исчерпывающие ответы. Достаточно почитать архивы. 6)Полезно знать и законы. :) Поможет при составлении/чтении договоров и общении с людьми, в т.ч. риэлторами. Вполне возможно, что покупатель будет с агентом. 7)В качестве диапозитария посоветую Даев-плазу и подобные. Но банков, разумеется, полно... Думайте не только о том, как вынете деньги из ячейки, но и о том, куда денете их дальше. :) Удачи !

Браво Сильвер!!! Вы тут один такой умный, а все так, фигню написали. Только не заметили, что большинство ваших ответов повторяют предъидущие? :))) "Советы лучше спрашивать не на еве, а искать знания и опыт на специализированных сайтах, лучше мужских. У мужчин склад ума аналитический, они задают правильные вопросы и дают исчерпывающие ответы" - это вообще нет слов. Сильвер, а вы тогда что на женском форуме сидите, что бы самоотверждаться тут? Ну да, на мужском форуме особо не выделишься. Прав был Цезарь, сказав: "Лучше быть первым в деревне, чем вторым в Риме"

Ага, за живое задело ? :) Понимаю... :) Но это на самом деле так, - ответов много, а реальной помощи крупицы... Кому есть что сказать, не особо спешат помогать и я их понимаю. :) Ради интереса зайдите на авто ру в форум "Недвижимость", и сравните объемы знаний и опыта там и здесь. :) Наезжать на меня смысла не имеет, - не вы первые пробовали. :) Вы так хорошо меня знаете, что уверены, что на мужских сайтах я молчу ? ;)

Да ну что вы, не задело,меня может еще бы и задело, если бы я тут свое мнение высказала, и то вряд ли... Мне просто всегда смешно, когда мужчины себя выше женщин считают :) Обычно, это мужчины с большими комплексами. Наезжать я на вас не собираюсь, просто высказала свое мнение. А что здесь то делаете?

Вы не поверите, пытаюсь помочь людям. :) Глупо думать, что мужчины и женщины одинаковы. :) Природа мудра и наделила их разными достоинствами и дала разные недостатки. Что-то лучше получается у женщин, что-то у мужчин. И здесь нет чего-то странного или оскорбительного. :) Наоборот, мы друг друга замечательно дополняем. :) И именно поэтому так нужны друг другу. Забавно, все ведь ясно и понятно, но всегда находятся женщины, считающие, что они ВО ВСЕМ превосходят мужчин... :)

Буквально вчера встретила знакомого, который сказал: если бы был американцем, никогда не проголосовал бы за Хилори Клинтон - потому как она женщина :-о это в 21 век!!! Я не собираюсь спорить о природе мужчины и женщины, тут с вами согласна, но когда опускают интелектульные способности женщины перед мужчиной - увы нет. Еще раз, если внимательно посмотрите - многое то что вы сказали, было сказано до вас именно женщинами :) может вы только структурировали это :) На сем откланиваюсь.

При чистой продаже риэлтор практически не нужен. Но, судя по Вашим вопросам, возьмите риэлтора на сопровождение сделки, не так уж и дорого это стоит, зато обойдется все без косяков. Закладку делайте в том банке, в котором Вам нужно будет гасить ипотеку. Банк выбирает продавец, как правило. Если покупатель будет - ипотечник, тогда придется закладывать деньги в его банк. О нотариальном оформлении, которое Вам советовали ниже, - бред полный, имхо. Вас это не должно волновать, Ваш интерес - получить деньги без проблем, интерес покупателя - грамотно и правильно оформить документы. Поймите это и действуйте. Удачи! Покупатели без риэлторов по МРН практически не гуляют. Искренне не советую попасться в лапы Инкому или подобным ушлым агенствам самостоятельно. Документы о собственности из рук не выпускайте, для проверки квартиры они не нужны.

Юля, большое спасибо за ответ. Я прекрасно понимаю, что вопросы у меня, скажем так, ламерские, просто форум Евы - это первое, где я начала собирать информацию. Мы думаем о привлечении риелтора на сопровождение, окончательное решение будем принимать как минимум после разговора с двумя знакомыми риелторами. Мне хотелось звонить им уже в некоторой степени подготовленной, т.к. знакомые не очень близкие, поэтому я и начала с форума. Разумеется, пока у нас в голове не будет четкой картины всех необходимых процедур, мы даже объявление о продаже квартиры подавать не будем. Юля, я была бы очень признательна, если бы Вы ответили на пару вопросов: 1. О закладке денег. Ипотеку нам гасить в сбербанке. Закладывать деньги в ячейку в сбербанке ничем не хуже, чем в других банках? По ценам на услуги, условиям? И еще: в случае если покупатель будет ипотечником, все равно надо использовать ячейку, это единственная безопасная схема передачи денег? Перевод денег со счета на счет в данной процедуре не применяется (особенно меня интересует вариант, если покупатель будет брать ипотеку в сбербанке, есть ли смысл возиться с наличными)? 2. Я уже думала о возможности обмана нас чужим риелтором, особенно Инкома. Правильно ли я понимаю, что если покупатель будет с риелтором из крупного агентства, то аванс мы будем вынуждены брать на их территории и по их договору? Разумеется, попытки взять с нас комиссию за продажу нашей квартиры будут пресекаться, главное - их распознать. Буду признательна за любую информацию по этому поводу. Еще раз спасибо!

Ипотечный кредит у Вас рублевый или долларовый?

Долларовый. Но деньги нужны половина в долларах, половина в рублях (в идеале). Думаем, что лучше привязать к рублям.

1. Понятно. Продавайте квартиру в рублях, перевод рублей по Москве стоит копейки. Долларовые - дорогие переводы. Расчеты по сделке в сбербанке - нет, этого не нужно делать. Этот банк слишком далек от совершенства. Любой банк, удобный по расположению и без дури в договорах. Выясните, сколько стоят рублевые переводы по Москве в сбербанк. 2. Попытки взять с Вас комиссию - это нетрудно распознать и пресечь. Взятие аванса на чужой территории - тоже не проблема. Но подсунуть в договоре невыгодные для Вас условия - запросто, вот именно здесь нужно быть бдительными. Не пожалейте денег на риэлтора только на это. Все уловки фирм описать в этом посте я не смогу, да и каждый раз удивляюсь очередным выходкам. От последнего моего прихода на фирму за авансом я, честно признаться, и сама была в шоке. Особенно внимательно читайте предварительные договора купли-продажи квартиры, некоторые фирмы перешли на эти бумаги вместо аванса.

Юля, большое спасибо за ответ. Спасибо за ценную информацию про переводы в рублях. У меня была идея проводить сделку в сбербанке, чтобы не трястись все то время, пока деньги будут лежать в ячейке, что банк накроется медным тазом (как у нас в стране, к сожалению, бывает часто) вместе с нашей ячейкой. Сбербанк если и накроется, то не только вместе с ячейкой, но и вместе с кредитом:) По поводу взятия аванса, я не могу настаивать на составлении договора по моему шаблону? Крупная фирма на это не пойдет? И не лучше ли вообще отказаться от аванса, если покупатели будут готовы выйти на сделку в течение недели?

Настаивать можете, но не всегда это необходимо. И дело не в форме договора, а в сути. Если человек зацикливается на форме, то что говорить о сути? Нужен разумный компромисс в форме, но не отступать от своих интересов по сути. С крупными фирмами бодаться - себе дороже, имхо. Либо Вы договариваетесь на взаимовыгодных условиях, либо - в разные стороны. Отказ в принятии аванса - ни о чем хорошем не говорит. Для покупателя это означает одно: продавец не дозрел до продажи, хитрит и юлит. Не стоит с таким иметь дело, имхо.

Еще раз спасибо, буду иметь в виду. Под формой я имела в виду текст договора, кот. у меня есть, и в котором заведомо нет никаких подводных камней против меня. Потому что видела я договор Инкома, по которому им приходится давать аванс. Это все равно что подписать "я дурак, если Инком захочет, он мне мои деньги вернет". Подозреваю, что и на дачу аванса ими у них нечто подобное припасено... Про отказ поняла. Я просто думала, что если будет покупатель со свободными деньгами либо с подобранной альтернативой, то зачем тратить время и силы на доп. договор по авансу, если можно в течение ближайших дней провести сделку (как мне написали ниже). Я не подумала, что это может быть расценено как несерьезность намерений.

Нет, не нужно настаивать на своем тексте договора. Получится - хорошо, но не настаивайте. Главное - не терять бдительность:) Удачи!

Спасибо большое! Юля, последний вопрос, если Вы еще читаете этот топ. Муж поехал в БТИ за поэтажным планом и экспликацией. Его спросили, нужен ли выезд техника, и сказали, что если за последние 5 лет техник не выезжал в нашу квартиру (а он в нее вообще никогда не выезжал), то в рег. палате могут потребовать бумагу, что техник выезжал. А могут и не потребовать, как-то невнятно это все сказали. Вы не знаете, требуется ли такой документ? Выезд техника стоит денег, а главное, может быть осуществлен только через месяц. На сайте рег. палаты не могу найти этой инфы.

Пока рег.палата принимает документы без выезда техника. Это точно. Имеете право от техника отказаться по заявлению.

Юль, не все принимают уже.

Где не берут?

Да не помню, но мне говорили. В Марьино что ли. Могу уточнить.

Уточни, если можешь.

Ок, напишу.

Мы, риэлтору покупателя сообщали сразу о своем договоре и высылали его по электронной почте для ознакомления, некоторые пункты риэлтор предлага изменить,(небольшая корректировка) после подробного просмотра и ознакомления, если нас это устраивало - мы соглашались. Главное вы подготовтесь очень хорошо, будьте подковоны, риэлторы - хорошие психологи, и если он будет чувствовать в вас какую то неуверенность - то это сыграет против вас. И потом, немаловажен факт спроса на вашу квартиру, если вы видите, что желающих много - можете спокойно ставить свои условия, если нет - то еще раз внимание и внимание по поводу всего, что предлагают. Удачи!

Спасибо большое за информацию, все учтем. Со спросом у нас, вероятнее всего, будет неважно, т.к. рядом построили новый микрорайон, и там продается много квартир, кот. составляют серьезную конкуренцию нашей.

Вы В Алтуфьево продаете?

Да, Юля, в Алтуфьево.

Это хороший район, продадите, не сомневайтесь даже. Удачи Вам.

новые дома-это новые дома, в них есть много своих минусов. Всегда найдутся те, кому надо будет жить прям сейчас и здесь, а в новостройку, даже если она уже построенна еще очень много времени пройдет, пока туда въедут. Удачи!

Спасибо, но среди этих новых домов есть муниципальные, там квартиры с отделкой, и люди уже живут. Вот это и есть реальные конкуренты нашей квартире: дом на 30 лет моложе, ремонт хоть и муниципальный, но свежий и жить можно.

Ага, и окна на МКАД :( Это не конкуренты.

При составления договора с банком обязательно пропишите сумму, на случай, если деньги изчезнут из ячейки. Только не спрашивайте как, за что купила за то и продаю, информация от знакомого риэлтора, что деньги могут пропасть... Может сей час это обычная практика, но лет 5 назад у нас не была прописана сумма.

Как я понимаю, договор с банковской ячейкой имеет стандартную форму. Сумма никогда не прописывается, как и опись содержимого ячейки( ценности, бумаги и т.д.). Так и написано, что банк не знает что находится в ячейки и не несет ответственности за ее содержимое. Если это не так, поправьте.

Т.е. как не несет ответственности??? Это значит, любой сотрудник банка может вынуть все или часть денег из ячейки и мы ничего не сможем доказать??? И никто не будет за это отвечать???

А вот так. Если вы внимательно читаете договор с банком на аренду банковской ячейки - то там так и написано. Но банк уверяет, что у него нет ключа к вашей ячейке и сотрудники не имеют право вскрывать ее. Но на деле конечно у банка есть запасной ключ. И бывают случаи, когда пропадают деньги, чаще какая то часть их. Но банку не выгодна шумиха вокруг себя, и в некоторых банках ведется видеонаблюдение, поэтому наверное банк идет на уступки и возвращает деньги. Но вот доказать, какая в ячейке лежала сумма, очень сложно. Особенно если договор на покупку квартиры составлен с маленькой стоимостью квартиры. А вообще то если волков бояться в лес не ходить. Таких случаев предельно мало.

Мы сами продавали квартиру. Риэлторы все в один голос пугали,что будут проблемы. Но было жалко отдавать приличную сумму за сопровождение сделки. В результате покупатель оказался со своим агентом, договор подписали у нотариуса, деньги в банковскую ячейку. Банк деньги проверяет, правда за отдельную плату. Все прошло нормально. Если вы способны прочитать договор у нотариуса прежде чем подписать, и проверить деньги в ячейке, я думаю не стоит платить риэлтору за работу, которую можете и сами сделать. Просто заранее продумайте все. У какого нотариуса подписывать договор, в какой банк класть деньги. И конечно одному все трудно сделать. Должен быть человек с которым вы пойдете на сделку.

нотариус совсем не обязателен-можно в простой письменной форме составить договор.

Спасибо за ответ! А не расскажете кратко процедуру? Или поправьте меня, если я ошибаюсь. Сначала ищем покупателя, берем аванс. Шаблон авансового договора у меня есть, если продавец будет настаивать на своем, на что обратить внимание? Потом собираем документы (из БТИ - поэтажный план и экспликацию, из ЕИРЦ - расширенную выписку из домовой книги, что-то еще я забыла?) и выходим на сделку. 2 года назад нам говорили, что сейчас договор у нотариуса подписывать не обязательно, а сделку можно провести в банке, они предоставляют спец. помещения для этого. Нотариус раньше брал порядка 1,5% от стоимости квартиры, если это и сейчас так же, это сколько же денег надо ему заплатить? И кто платит нотариусу - покупатель? 7 лет назад, когда мы покупали нашу квартиру, нотариусу платили мы, тогда это стоило порядка 500 долл. Потом закладывание денег в ячейку, за проверку платит продавец. Кто выбирает банк? Составляется договор, по которому покупатель может забрать деньги, если предоставит договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный в рег. палате. Потом в рег. палату, есть обычная процедура и ускоренная, за ускорение платит тот, кому оно нужно. Потом забираем документы из рег. палаты, деньги из ячейки, освобождаем квартиру. Все так? Нет ли процедуры, когда передача денег осуществляется банковским переводом? Нам надо ипотечный кредит гасить с этих денег, и наличные возить из банка в банк через всю Москву не очень хочется.

Не понимаю, как можно рисковать сотнями тысяч и економить при етом тысячу или сколько там? Ладно бы была не первая сделка и знали бы все подробно. В Европе никому би ето и в голову не пришло. (с транслита)

А вы уверенны, что риэлтор честный человек? Я бы доверяла только сама себе.

У риелтора хотя бы опыт есть, надо найти такого. (с транслита)

Если есть знакомый риэлтер, то да.

все равно мне кажется, если и нет, можно и поискать, лучше чем рисковать с незнакомими покупателями. (с транслита)

А в чем риск продавца?

кинут- останетесь без квартиры и без денег. Думаете, нет таких мошенников? (с транслита)

Каким образом? Если деньги передаются через ячейку, это отработанный механизм?

вот когда кинут (не дай бог), тогда и узнаете каким (с транслита)

Спасибо за содержательный ответ.

Я же не мошенник, откуда я знаю про их методы. Если все бы знали, и слючаев таких не было (с транслита)

Да же я не знаю всех методов, хотя мошенников в недвижимости видела много.

Я как раз пытаюсь выяснить, чем рискует продавец. Чем рискует покупатель - это понятно, он может купить квартиру, на которую могут потом предъявить права другие люди. А продавец?

не получить денег

Каким образом? Если деньги закладываются в ячейку при продавце, проверяются сотрудниками банка и составляется стандартный договор на право доступа к ячейке?

:) Вы часто проходили всю эту процедуру? Знаете сколько возможностей сделать так, что вы будете уверены, что там лежат деньги, а не куклы? К тому же далеко не всегда бывает простая закладка, бывает транзит, навесят вам кучу дополнительно в допуск, а сделка раскорячится на регистрации и тд и тп. В идеале то все просто и гладко, в реальности далеко не всегда, вернее сказать "в каждой сделке свои тараканы"

Спасибо! Вы не подскажете, какие документы нужно заказывать в БТИ? Поэтажку и эксликацию? А справку о стоимости нужно? А сейчас ввели еще паспорта жилья, кот. надо оформлять при перепланировке, для продажи квартиры они не нужны? Буду благодарна за ответ, вопрос срочный, муж сегодня должен поехать в БТИ.

Зависит от вашего покупателя (вернее его требований) для простого хватит экспликации и поэтажки, ипотечнику (с опекой и тд) может понадобится справка стоимости.

+ если у покупателя опека.

Спасибо большое! Думаю, справку лучше на всякий случай взять заранее, она же недорого стоит. А люди ниже написали, что они паспорт заказывали, Вы не в курсе, он не заменяет этих документов?

В Москве заменяет.

А сейчас только с ячейкой все работают? Мне, например, перед подачей документов в регпалату деньги на счёт в банке положили. Как только оператор занесла сумму мне на счёт, я отдала педварительно написанную расписку, документы и свой паспорт покупателю и его риэлтору. Но у меня это сразу обговаривалось как условие продажи. Несогласные отсекались сразу...

Нам бы так тоже было удобнее, но, насколько я понимаю, это более рискованная схема, да и вряд ли мы можем себе позволить отсекать несогласных - не такая уж у нас ликвидная квартира.

Мы сначала собирали документы. Брали еще справку из налоговой о том что нет долгов и квартира не заложена. Не знаю нужна ли она вам.Потом искали покупателя. Когда нашли, залог не брали, так как документы были уже готовы и сделка состоялась через два дня. Лично я не доверяю договору в простой письменной форме. Что бы спать спокойно лучше оформить все у нотариуса. Тем более, что платит обычно покупатель. Насчет нотариуса- обычно все делается по договоренности. Но вы можете настаивать на нотариусе, которому доверяете. Банк выбирают нейтральный. Если ваш покупатель держит там деньги - это не значит, что он вас не обманет. Регистрация, насколько я знаю 2 недели. Зачем платить за ускорение? И так не долго.

Спасибо! Насчет регистрации: я слышала, что месяц без ускорения. А чем рискует продавец, подписывая договор без нотариуса? Что договор признают недействительным и заставят вернуть деньги? Но тогда и квартиру вернут.

1. Сами недавно покупали и продавали квартиры, срок регистрации был 2 недели. 2. В чем риск продавца не знаю. Но ведь не зря все риэлтеры и агенства сами рекомендуют подписывать договор у нотариуса.Вы как продавец можете не рискуя писать в договоре стоимость квартиры по БТИ. И естественно покупатель заплатит 1% с этой суммы. Это 2-3 тысячи рублей. Мы в 2005 году покупали квартиру по простому договору и вроде бы все прошло нормально. Но в сентябре этого года, когда покупали соседнюю квартиру, решили все таки оформить у нотариуса. На этом настаивал продавец. Ну заплатили мы немножко больше, чем в первый раз. Зато спали спокойно.

В принципе согласна. Если договор не зарегистрируют. То вы получите квартиру назад, а покупатель деньги согласно договору. Но вот какя сумма будет стоять там? Реальная или БТИ. Если покупателем является семья с ребенком и оформляют долю на ребенка, то наверное лучше нотариальный договор. Так как в суде мне кажется он будет иметь большее значение, чем простой договор. Мое мнение( и лишь только мое) - лучше нотариальный договор. Решайте конечно же сами.

Если договор не зарегистрируют, то покупатель просто заберет свои деньги из ячейки. При чем здесь вообще договор и сумма в нем ??? Про покупателя с ребенком и долей ребенка вообще комментировать не буду... :)

Скажите, а если договор зарегистрирован и деньги из ячейки забраны. А продавец скончался - родственники могут через суд требовать онулирование договора на основании преклонного воздраста продавца и как следствие его недееспособности. И если да, то квартира остается в семье продавца, а деньги выплачиваются покупателю. Вопрос какая сумма. Та что указана в договоре ? я слышала, что договор вообще можно в течение какого то времени расторгнуть. А если договор с банком составлен так, что деньги могут получить вместе продавец и покупатель после регистрации, а покупатель умер, родственники пока не вступили в наследство(6 мес) продавец не может забрать деньги?

Насчет банковской ячейки - есть форма договора с банком (договор с выбыванием покупателя), когда деньги может забрать только продавец после регистрации договора в регистрационной палате, при наличие документов. Очень удобная схема. Только кажется до этого подписывается акт приема квартиры.

Насчет всяких пугалок, про то что не получите денег, не слушайте. Когда мы продавали квартиру, я тоже задавала вопросы на Еве про банковские ячейки. Мое мнение - людям некоторым просто нечего делать. Вот и пугают. Не слышала еще ни одного случая, когда бы продавец не получил денег.

Спасибо за поддержку. А Вы не вспомните, какие документы нужно заказывать в БТИ? Только поэтажный план и экспликацию? А справку о стоимости не надо? А паспорт квартиры?

Мы заказывали только паспорт на квартиру. Там указывается инвентаризационная стоимость, план квартиры. Может у вас по-другому. Вообще-то у нотариуса обычно висит список документов нужных для оформления сделки.

Спасибо!

Это известная песня, много частных лиу так начинают говорить, потому что продавали квартиру через агенство и риэлтора и поняли, что заплатили деньги ни за что, вот и начинаю других пугать - кто поумнее. А второе, сами агенства и риэлторы рожают эту сказку, что самим трудно и невозможно, что могут кинуть, ну их можно понять, это их хлеб. В любом случае думаю, что если чисая продажа - все реально самому!

Если лично Вы не слышали, не значит, что их нет... Бывают прецеденты...

Лучше перестраховаться, и если не риелтор, то хотябы юрист необходим. Хотя есть риелторы, которые не берут денег с продовца (берут с покупателя), можно идти одновременно.

Только риэлтор будет на стороне того, кто платит деньги. как говорится, кто платит, тот и заказывает музыку :)

+1000!