Покупка квартиры.С чего начать?

Подскажите плиз. Хотим купить вторичку по ипотеке.С чего начать? Сначало подобрать квартиру-договориться с хозяевами,а потом быстро оформлять кредит в банке или как?Подскажите неопытной как все делается,детально пожалуйста... Заранее благодарна

Сначала изучаете рынок недвижимости и рынок ипотечных услуг, потом начинаете подбирать варианты квартир, прозванивать их и просматривать (с целью изучения рынка), и одновременно прозванивать и изучать список требуемых для ипотеки документов, потом одновременно начинаете подбор квартиры (конкретно для покупки) и сбор документов для банка, ну а потом совершаете сделку. Да, совсем забыл, одновременно с первой стадией процесса начинаете подбирать себе риэлтера, если не на поиск квартиры, то хотя бы на сопровождение сделки.

1.А заранее можно подготовить документы для банка или они действительны определенное время? 2.А что значит сопровождение сделки?Оформленее логовора,документов?И сколько примерно стоят услуги риэлтора по сопровождению сделки? 3.Есть ли у Вас опыт,сколько примерно занимает процесс оформления кредита в банке и оформление сделки если уже решен вопрос какую квартиру брать? и еще пару вопросов если можно может опять же по собственному опыту или по опяту друзей,не могли бы вы посоветовать какой лучше выбрать банк,чтобы ест-но как можно меньше комиссий и прочего Спасибо

Сначала надо найти банк, который готов дать вам необходимую сумму денег, согласие банка действительно около 3 месяцев, за это время вы должны найти квартиру и выйти на сделку. Параллельно смотрите рынок недвижимости.

+1 начните с банка, иначе, когда найдете квартиру и нужно будет вносить аванс вы не сможете нормально это сделать(т.к. будете не уверены в одобрении банка)

КАК ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ? Вопросы, которые нужно задать агенту 1. Как долго Вы занимаетесь сделками с жилой недвижимостью? Это Ваша основная работа? (Поскольку в сфере недвижимости наличие теоретических знаний не гарантирует успеха в сделках, риэлторы учатся своей профессии на собственном опыте.) 2. Сколько квартир Вы сдали / продали в прошлом году? Сколько квартир продано / сдано в аренду Вашим агентством? 3. За сколько дней Вы обычно продаете / сдаете квартиру? Каков средний срок продажи квартиры в Вашем районе? За сколько дней обычно Вы находите арендатора? 4. Насколько в проведенных Вами сделках цены, по которым недвижимость продается / сдается в аренду, отличаются от цен, по которым владельцы квартир хотели продать / сдать свою недвижимость? 5. Какие приемы рекламы Вы будете использовать? (Ищите агента, который применяет эффективные и инновационные методы работы. Не обращайтесь к тому, кто надеется на удачу, дав пару объявлений о продаже / аренде.) 6. Чьи интересы Вы защищаете – только мои или интересы другого участника сделки тоже? (Агент имеет законное право представлять сразу обе стороны в сделке, но при условии, что Вы знаете, каковы его обязанности перед Вами и перед другим участником сделки. Хороший агент обязательно объяснит, по какой схеме посреднических отношений он работает, перечислит Вам права обоих участников сделки. Вы можете настаивать на том, чтобы агент работал только на Вас.) 7. Вы найдете мне юриста, ипотечного брокера или ремонтного рабочего? (Агент должен порекомендовать Вам сразу нескольких юристов, ипотечных брокеров и др. И если он что-то получает за свои рекомендации, то он должен сказать Вам об этом). 8. Какие специалисты входят в Вашу команду? (Если вместе с агентом работают юристы, ипотечные брокеры, консультанты-оценщики, маркетологи, дизайнеры, программисты и копирайтеры, то он совершит Вашу сделку с недвижимостью быстрее.) 9. Что для Вас главное в Вашей работе? («Правильного» ответа на этот вопрос быть не может. Но по тому, что скажет Вам агент, Вы сможете судить о его приоритетах – скорость сделки, качество услуг и т.д., – а также о том, как они согласуются с Вашими целями.) 10. Как Вы будете информировать меня о ходе сделки? Как часто я буду получать Ваши отчеты? (Ответ агента, опять же, позволит судить о том, насколько Вам подходят его методы работы. Вы предпочитаете получать от агента новости, касающиеся сделки, дважды в неделю? Или наоборот – не хотите, чтобы Вас беспокоили, пока не появится серьезный покупатель? Как Вы хотите общаться с агентом – по телефону, через электронную почту или на встречах?)

КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ При выборе агентства недвижимости люди часто руководствуются результатами оценки своей квартиры – обращаются в ту компанию, которая берется продавать / сдавать ее по самой высокой цене. Но если цена завышена, Вы рискуете потерять несколько недель или месяцев, в течение которых Ваша недвижимость будет прозябать в списках «продается» или «сдается в аренду». В обратной ситуации, если Вы хотите купить / снять недвижимость и выбрали агентство только потому, что оно обещает Вам найти «самую дешевую квартиру», Вы проиграете в качестве услуг и не получите никаких гарантий. Интуицию при выборе агентства тоже лучше оставить при себе. Вот несколько моментов, по которым можно судить о профессионализме компании: ● персонал вежлив, дружелюбен и хорошо обучен (посетите офис каждого агента, с которым Вы разговаривали); ● Вам предоставляют печатные материалы, в которых доступно и четко изложена полезная для продавца / арендодателя, покупателя / арендатора информация; ● веб-сайт, на котором можно найти подробные описания продаваемой / сдающейся в аренду недвижимости, постоянно обновляется; ● агентство располагает эффективной компьютеризованной системой управления делами; ● агентство ведет активную маркетинговую политику (для рекламы недвижимости используются газеты, вывески, листовки, Интернет и так далее); ● в агентстве есть автоматизированная система рассылки электронных писем и SMS с описанием недвижимости всем зарегистрированным на эту услугу потенциальным покупателям / арендаторам. Дополнительное преимущество агентства – это членство в профессиональных ассоциациях (например, в Российской Гильдии Риелторов, Московской Ассоциации-Гильдии Риелторов, в American Chamber of Commerce in Russia и в Russo-British Chamber of Commerce). Вступая в такие ассоциации, агентство демонстрирует свою готовность следовать принятым в них этическим принципам работы. Если Вы сочтете, что агентство в чем-то нарушило Ваши права, или если Вам просто не понравится качество полученных услуг, Вы можете пожаловаться в ассоциацию, членом которой оно является.

Документы, предоставляемые Заемщиком/Созаемщиком для получения ипотечного кредита: 1. Анкета Заемщика. 2. Паспорт: для граждан РФ - общегражданский паспорт; для иностранных граждан - паспорт (нотариальный перевод) и виза / вид на жительство в РФ 3. Копия заграничного паспорта (при наличии). 4. Копия ИНН. 5. Копия пенсионного страхового свидетельства (при наличии) 6. Копии дипломов и сертификатов об образовании Заёмщика. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика/Созаемщика: 7. Справка с места работы о размере дохода за последние 6 календарных месяцев (форма 2-НДФЛ) или справка по форме банка (оригинал). 8. Копия трудовой книжки (заверенная компанией - работодателем) или трудовой контракт (договор). 9. Копии документов, подтверждающих иные доходы заемщика. Документы, позволяющие судить о состоянии здоровья Заемщика/Созаемщика: 10. Копия водительского удостоверения Заемщика (при наличии). 11. Копия военного билета Заемщика (при наличии). Документы, позволяющие судить о семейном положении Заемщика/Созаемщика: 12. Копия свидетельства о браке/разводе и брачного контракта (при наличии). 13. Копии свидетельства о рождении детей (при наличии). 14. Копии свидетельство о смерти супругов (при наличии). Информация об активах заемщика: 15. Копия ПТС и свидетельства о регистрации на имеющийся в собственности автомобиль (при наличии). 16. Копии правоустанавливающих документов на имеющуюся в собственности Заемщика недвижимость (квартира, дом, дача, земельный участок и т.д) (при наличии). 17. Выписка по личным счетам из банков за последние 6 месяцев (при наличии). Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика/Созаемщика: 18. Кредитный Договор, платежные документы, письмо из банка-кредитора о текущем размере ссудной задолженности или о погашении кредита (при наличии).

РАСХОДЫ КЛИЕНТА: Расходы клиента перед сделкой: 1. Оплата услуг независимого оценщика по оценке приобретаемой квартиры, согласно тарифам оценочной компании. Срок оценки – до 5 дней, стоимость 3 475 руб. Срочная оценка – 1 сутки, стоимость 3 475 руб. + 50 долларов США. 2. Оплата страховки по полисам комплексного ипотечного страхования, согласно тарифам, определенным страховыми компаниями, для данного клиента и данной квартиры. Тариф страховых компаний по комплексному ипотечному страхованию, ориентировочно составляет – 1.5 процентов от остатка по кредиту; На сделку клиент приходит с подписанными и оплаченными полисами страхования. Расходы клиента на сделке: 1. Вознаграждение банка за предоставление кредита в долларах США - 1.5 % от размера кредита (1% - комиссия за выдачу кредита + 0.5% за обналичивание денежных средств); 2. Аренда банковской ячейки (оплата в рублях): - на 35 дней малая ячейка - 70 долл. США; - на 35 дней большая ячейка - 90 долл. США; - на 45 дней малая ячейка - 90 долл. США; - на 45 дней малая ячейка - 120 долл. США; Оборудование для проверки денежных банкнот, будет предоставлено бесплатно; Дополнительная услуга, по желанию сторон: пересчет денег кассиром банка. Стоимость услуги составляет 0,1 % от суммы пересчета, но не менее 10 долларов США. 3. Расходы на услуги нотариуса и государственную регистрацию сделки; Ориентировочная стоимость услуг нотариуса (по Москве): - при ППФ, включая последующую месячную регистрацию – примерно 10.000 руб. - ускоренная пяти дневная регистрация – примерно 17.000 руб. - при нотариальной форме заключения сделки – в процентах от стоимости квартиры в договоре купли-продажи (по закону о нотариате) + сборы по квитанциям за регистрацию; Стоимость услуг подмосковных нотариусов – определяете переговорами с местными нотариусами; Расходы клиента в течение всего срока действия кредита: 1. Выплаты по кредиту (ежемесячно); 2. Продление действия страховки (ежегодно);

Как купить квартиру самостоятельно Если разложить ваши вопросы и сомнения «по полочкам» и разделить на этапы, то страхов и сомнений будет гораздо меньше. Дорогу осилит идущий. 1. Изучаем рынок Цель – понять, что вообще можно купить за имеющиеся деньги. Регулярный просмотр объявлений в специализированных СМИ поможет составить представление о том, что почём есть на рынке. Только имейте в виду: около 30% выставленных объектов - «мёртвые души» - либо сняты с продажи, либо проданы, либо «завлекухи», либо выдуманы агентами, чтобы изучить спрос, прицениться. 2. Выбираем квартиры для просмотра Их можно разделить на две группы: - в прямой продаже - со встречной покупкой Безусловно, лучше выбирать квартиры в прямой продаже, т.к. в этом случае вероятность, что сделка состоится, намного больше. А отношения с продавцами «со встречкой» могут затянуться на неопределённое время, за которое могут и цены подрасти. Ещё в процессе телефонных переговоров можно многое прояснить для себя, задав несколько вопросов продавцу или его агенту. Плохой признак, если отвечают уклончиво или вовсе отказываются отвечать на прямо поставленные вопросы. 3. Просмотр квартиры Здесь нет надобности давать конкретные советы, поскольку каждый сам знает, что ему нужно. В любом случае не стоит стесняться до мелочей осмотреть всю квартиру, проверить состояние сантехнического и газового оборудования, выходить на балкон, открывать встроенные помещения, убедиться в функционировании городского телефона. Не мешает поинтересоваться и соседями, а лучше самому их увидеть. Погулять по близлежащей территории, ознакомится с инфраструктурой. В некоторых случаях будет не лишним разузнать градостроительные перспективы района. Не стоит сразу сообщать продавцу о своем согласии приобрести квартиру. Возьмите тайм-аут, подумайте. Поторгуйтесь! Торг на рынке жилья, а тем более в нынешних условиях, очень даже уместен. А весомые аргументы помогут вам убедить продавца сделать хорошую скидку. Например, у вас «живые» деньги (пусть и кредитные), вы не обременены продажей собственной квартиры, готовы достаточно быстро совершить сделку и т.п. 4. Заключаем предварительный договор Чтобы подтвердить свои намерения купить квартиру, надо внести аванс/задаток и заключить договор. Если вы заключаете договор с агентством недвижимости, которое занимается продажей данной квартиры, помните, что такой договор абсолютно не гарантирует вам, что именно эта квартира будет продана именно вам за оговоренную цену. Квартира не принадлежит агентству, она принадлежит продавцу, а с ним договора у вас нет. Если сделка срывается или повышается цена на квартиру, то требовать что-либо от агентства бесперспективно. Действительно ли сам продавец повысил цену или агентство нашло более выгодного покупателя - узнать зачастую не представляется возможным. В лучшем случае вам вернут внесенные деньги, но вы теряете время, в худшем - придётся доказывать, что сделка сорвалась не по вашей вине. Практика показывает, что агентства никогда не берут на себя штрафные санкции за срыв сделки. Что делать, чтобы избежать подобных проблем? Надо заключить предварительный договор напрямую с продавцом. В отличие от агентского он имеет весьма серьёзные юридические последствия. И если какая-либо сторона будет отказываться или уклоняться от совершения сделки, её можно принудить это сделать в судебном порядке. Кроме того, вы можете прописать штрафные санкции за отказ от сделки или несоблюдение других её условий. В предварительном договоре должны быть максимально описаны все условия предстоящей сделки. Аванс/задаток передается на руки продавцу, либо вносится в агентство, либо в ячейку банка. Такой договор совсем не обязательно удостоверять у нотариуса, его можно заключить в простой письменной форме. 5. Проверяем юридическую чистоту квартиры В предварительном договоре желательно ввести положение о том, что, если в ходе проведения юридической экспертизы объекта будут выявлены повышенные риски, связанные с притязанием третьих лиц в будущем, то вы как покупатель, имеете право отказаться от сделки без применения к вам штрафных санкций. Естественно, аванс/задаток должен быть вам возвращён. Экспертизу документов всё же лучше поручить юристу. Здесь я могу привести только общие рекомендации. Прежде всего, надо выяснить основание владения квартирой, а дальше уже выяснять её историю на предмет каких бы то ни было «тёмных пятен». Если основание собственности приватизация, то не было ли на тот момент (особенно это касается приватизации до 1994 г.) несовершеннолетних, исключённых из числа участников приватизации. Или других лиц, временно отсутствующих. Если квартира получена в порядке наследования, надо выяснить, какие ещё лица имели право претендовать на наследство и по каким причинам они не вступили в свои права. Если квартира приобретена путём купли-продажи, дарения, то, по возможности, надо отследить законность предыдущих сделок. Не слушайте никого, кто будет вам говорить, что нет никаких рисков, поскольку вышел срок исковой давности. Срок исковой давности начинает исчисляться не с момента сделки, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. То есть судебное разбирательство возможно и через несколько лет. 6. Готовимся к сделке С момента подписания предварительного договора до самой сделки (подписания основного договора), как правило, проходит не один день. За это время вам нужно решить вопросы с банком (в случае кредита), а продавцу подготовить все необходимые документы. Когда всё готово, с копиями документов по квартире идёте к нотариусу (если у вас не ППФ) для составления рабочего проекта основного договора купли-продажи. В это же время следует заказать ячейку в банке для расчётов. 7. Закладываем деньги Очень ответственно надо подойти к выбору банка, где будут проходить расчёты. Есть банки, в которые лучше не ходить продавцу. Есть, где весьма неудобные условия для покупателя. Оптимально, если банк является расчётным центром и специализируется на сделках с недвижимостью. Тогда контроль за выплатами и движением денежных средств можно поручить банковским специалистам. Продавец получит причитающиеся ему денежные средства по факту выполнения им определенных условий, которые должны быть зафиксированы в вашем с ним договоре. Эти условия прописываются также в договоре на аренду банковской ячейки, не помешает и составить между собой дополнительное соглашение о взаиморасчётах, где будут указаны реальные суммы (в договоре с банком их нет). Особенно это актуально, когда существует цепочка из нескольких объектов. Также надо в обязательном порядке зафиксировать условия возврата денег покупателю или другие действия сторон в случае незаключения основного договора после закладки денег, или приостановки сделки, или отказе в регистрации. Деньги закладываются в ячейку накануне или в день сделки. Иногда расчёты проводятся безналичным способом, они не очень распространены, поэтому механизм их расчётов останется вне поля зрения этой статьи. 8. Заключаем основной договор Я уже говорила о том, что основной договор может быть заключён у нотариуса, а может и в простой письменной форме. И в том, и в другом случае договор имеет одинаковую силу. Нотариус свидетельствует добрую волю сторон, их дееспособность и нахождение в здравом уме и трезвой памяти. Все это он делает, исходя из своего житейского и профессионального опыта. В случае сомнения нотариуса в адекватности кого-либо из лиц, участвующих в сделке, нотариус не будет удостоверять договор. Затем весь пакет документов по сделке отправляется на государственную регистрацию (своими силами или через специальную курьерскую службу). 9. Заключительный этап После получения договора и свидетельства о государственной регистрации надо принять квартиру по акту приёма-передачи. Квартира должна быть сдана вам в надлежащем техническом состоянии, без коммунальных задолженностей, с полным комплектом ключей. С момента принятия квартиры и подписания акта приёмки вы несёте риск случайной гибели или повреждения имущества, а также бремя его содержания. Также необходимо проконтролировать юридическое освобождение объекта, т.е. снятие всех зарегистрированных по месту жительства, о чём свидетельствует справка о регистрации (форма 9). После того, как все эти условия будут выполнены, продавец может в полном объёме получить свои деньги, а вы отпраздновать покупку. http://www.kamorka.net/articles/2007/10/26/articles_13.htmll

как всегда цитируя чужие статьи и не опираясь на собственный опыт вы вводите в заблуждение других участников рынка.. Хотя часть советов правильна, но именно это и заставит покупателей ошибиться в остальном.. Перечислять ошибки статьи не буду, могу сказать еще одно-она устарела и была написана как минимум полгода назад...

+1000

Чтобы не быть, как всегда, голословным, вы бы могли и привести доводы. Какая-то польза была. А так.. хм. В приведенной мною статье - общая схема, понятное дело, что есть в любой сделке индивидуальные нюансы.