Налог на продажу квартиры.

Че-то я туплю или многие остальные ;)? Все говорят про 13% с продажи квартиры. Но ведь платить надо не 13% со стоимости квартиры по идее, а именно с дохода. К примеру, купили вы квартиру за 100 тысяч в новостройке, сделали ремонт на 30 (тут можно увеличивать всякими способами, главное - квитанции иметь), заплатили за регистрацию прав собстенности, за установку счетчиков каких-нибудь, агентству за поиск квартиры и т.д. Получаем к примеру 150 000 :)). Допустим квартира теперь с учетом роста стоит 220 000. Получаем доход 70 000. И именно с них мы должны при продаже платить этот налог. То есть 9 100. То есть 4,5% от стоимости квартиры - примерно столько же вы заплатили бы агентству за то, чтобы потом купить такую же новую :)). Мало того, вам придется скинуть сравнимую сумму (по крайней мере 5 000 - 7 000), чтобы у вас это квартиру купили за "миллион" и вы не платили этот налог. Кстати, если рост цен не бешенный, а 10-11% годовых, то налог совсем небольшим получится. Там есть еще этот миллион. Но с ним я так понимаю - можно просто забить на налоги, если сделка меньше миллиона. Итог. Мне кажется, что сделки за "миллион" выгодны больше тем, кто именно приватизировал квартиру, т.е. покупал за 0 денег. И агенту, который по идее за сложность сделки может получить больше. А остальным походу почти без разницы... Ну или не так важно. В конце концов рост на рассчитанные 100% за три года не так часто бывает :). Или не так все??? И государство считает доходы по-другому? PS Кстати, возврат налогов с процентов по ипотеке именно туда же относится. Его возвращают именно потому, что вычитают из дохода относящегося к покупке квартиры.

совсем по другому :)

А как тогда? Ведь с точки зрения получения дохода это правильно. А иначе это нельзя называть налог с ДОХОДА. Я же не про налоговые вычеты пишу, это ведь совсем в другую степь.

да все правильно вы рассуждаете, и все это можно учесть но только в пределах 1милиона (получить налоговый вычет) изучайте Статья 220. Имущественные налоговые вычеты 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги, установлены статьей 214.1 настоящего Кодекса. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. При реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, срок их нахождения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения в собственность акций (долей, паев) реорганизуемых организаций; 2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться: расходы на разработку проектно-сметной документации; расходы на приобретение строительных и отделочных материалов; расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством; расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке; расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться: расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; расходы на приобретение отделочных материалов; расходы на работы, связанные с отделкой квартиры. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Все равно не поняла :))). Сначала пример. Вот допустим дядя Вася живет с женой и детьми. У семьи доход 5000, которые получает дядя Вася, накопления 15 000, сейчас они живут в съемной и покупают квартиру по ипотеке ценой 200 000. По кредиту у них 5% стартовый и еще 5 000 вылетают в трубу. Через пару тройку месяцев случается неприятность, и дядя Вася теперь получает 1500, опять снимает квартиру, и не способен выплачивать взятый кредит. Тогда банк продает квартиру дяди Васи за 200 000 потратив 10 000 на проведение торгов и т.д. - будем считать, что хоть в этом дяде Васе повезло, и хотя бы банку он не должен. Сидит теперь наш несчастный дядя Вася у разбитого корыта :))), и тут стучится к нему в дверь налоговая и говорит, "а ну давай, дядя Вася, гони нам 26 000 налога за продажу недвижимости, хотя с учетом вычета ладно уж, давай нам 20 800"... Че, реально так будет??? И еще. Есть статья 210, в которой собственно описывается налоговая база на которую ссылается 220, написано такое: " 1) При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. 2. Налоговая база определяется отдельно по каждому виду доходов, в отношении которых установлены различные налоговые ставки." По первому пункту, если считать продажу квартиры доходом получается, что даже продажа квартиры через суд не поможет дяде Васе. Статья 220 руководствуется статьей 210 пунктом 2 (там так написано). И имеется ввиду, что как раз в 220 в таком случае должна быть определена налоговая база. При этом в ней не описана налоговая база - там нет фразы, что налоговая база составляет сумму, полученную с продажи квартиры. Там только говорится о том, что налоговая база! может быть уменьшена на сумму 1 млн. Т.е. по идее в таком случае мы должны считать налоговой базой пункт 1 статьи 110, где говорится, что в нее входят все доходы, и уже после этого делать вычеты. И в таком случае такое применение 13% со стоимости квартиры - миллион по идее получается только в том случае, когда квартиру мы купили за 0, то есть приватизировали. Даже если считать все полученные деньги за год, то тоже непонятно - если я за налоговый год продаю и покупаю недвижимость, то мой баланс явно не положителен, и таком случае это уже налог на оборот. Если же при этом я делала альтернативу с доплатой, то, по идее, деньги в обороте в явном виде вообще не участвовали кроме доплаты. Даже доход по акциям платят именно с дохода...

думаешь я чего нибудь понимаю, мне как то давно объяснял налоговик, я вообщем то не поняла, только сделала вывод, что покупка новой квартиры и всякие там ремонты это не расходы, можно только получить еще один налоговый вычет(но он с суммы до 1м тоесть не больше 130т рублей)

Света, вы тут не правы, и в кои то веки я должен согласиться с Оленькой и Настенькой. Реально по закону можно получить либо налоговый вычет в 1000000 рублей, либо уменьшить сумму попадающую под налогообложение на стоимость затрат (подтвержденных) пошедших на приобретение в данном случае недвижимости. То же самое касается и машин :) То есть если вы можете доказать свои затраты (чеки, приходники, акты, договора и прочее), то смело все складываете в кучу и идете в налоговую и подаете декларацию. Вы взяли новострой (100000 долларов), сделали ремонт (50000), через год продали за 120000 (падение цен, куда деваться :)) - никаких налогов платить не надо, так как у вас затраты больше чем доход от продажи. Эта - статья 220 НК РФ: 1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Я правильно понимаю, что нет ограничения на количество раз использования этого момента? Причем, если квартира стоила больше, чем 1 млн рублей, а это в последнее время всегда так, то лучше платить именно как с доходов. Мало того, это значит, что покупая за 1 млн вы потом при продаже можете обнаружить (если продаете раньше срока или если новый закон на эту тему введут, который в процессе уже), что вам приходится платить весь тот налог, который предыдущий продавец (который продал вам за 1млн) не заплатил, то есть в каком-то смысле вы потратили больше денег, чем вам казалось.

Ограничений нет - хоть каждый день продавайте. Если купили за миллион - можно хотя бы ремонт привесить (да на рынке побольше пустых чеков набрать и _правильно_ их заполнить), все побольше себестоимость будет. И если перед покупкой квартиру осматривал оценщик, если с вами за ручку ходил юрист...

Так ведь его и так, при нормальной покупке, как я понимаю привесить тоже можно, по крайней мере для новостройки. В любом случае миллион это 38 тыс примерно. Квартиры я бы сказала от 100 даже в Подмосковье стоят (маленькие однушки), т.е. ремонта надо умудриться на 62 минимум привесить, чтобы сравнимо с налогами в случае правильной сделки платить (как если бы за эти 100 покупали). Кстати, на всякий случай :), а как правильно заполнять чеки, когда на рынке что-то покупаешь?

Чеки должны быть не только товарные (которые до сих пор на рынке любят давать), но и обязательно кассовые (если нет ККМ то специально должен быть бланк строгой отчетности). А иначе пошлють :) З.Ы. Заходите к нам, в правовые вопросы, а то сюда лазить тяжко

Спасибо :). Забегу в гости :)).

Да я согласна, если вчера в договоре стояло 5милионов, сегодня я продам за 5 и налогов платить не буду(кто то уже заплатил)Но почему то одного моего клиента налоговая обобрала как липку (он так был уверен, что ничего ему не будет)

Ну, скажем, нерезидент :) или документы, которые он подал, налоговую не устроили (чеки были не кассовые, или договор какой кривой). Налоговые они такие - им палец в рот положи, всю руку оттяпают!

А еще могло оказаться, что у него зарплата белая = 2000 рублей. И они стали спрашивать, где он 5млн украл ;).

К сожалению все не так просто и наше законодательство формальной логике не поддается:) В законе написано все по хитрому: "..налогоплательщик ВПРАВЕ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов", но вместо использования права на получение имущественного вычета... Так что пусть каждый считает, что ему выгодней:)))

Если я правильно понимаю, то в таком случае не важно сколько стоит сейчас квартира (если больше 1 млн). Важно только то, сколько она стоила при покупке : если больше, чем 1 млн рублей, а это в последнее время всегда так, то лучше платить именно как с доходов.

теоретически так..практически надо будет готовиться адекватно отвечать на домогательства налоговиков(они, кстати в большинстве своем тоже слабо знают налоговый кодекс)

Ну... когда сделку совершаете за 1 млн, то домогательства тоже могут возникнуть. Вообщем-то лично я бы не стала наверное без необходимости так делать. Поэтому получаются суммы все-таки такие (25 - 30 тысяч баксов! вместо условно 10), что можно и поготовиться отвечать на домогательства.

согласен:)

А ответьте на мой дурацкий вопрос: Продаю я квартиру, приватизированную 10 лет назад, из которой выписалась только перед продажей, скажем, за 3 000 000 руб. Покупаю новостройку за 5 000 000 руб. Я так понимаю, по с продажи я ничего платить не должна, а право на вычет и получение 130 000 с государства в виде неуплаченого НДФЛ имею.

угу, после оформления в собственность новой квартиры идете и требуете, будет вам счастье неплатить 13% с зарплаты долгое колличество лет

а у меня такой вопрос, есть квартира, стоимость 560 т.$, приватизирована на двоих пенсионеров (муж+жена), покупают две квартиры в Одинцово в новостройке, соответственно одна записана будет на мужа, другая - на жену, стоимость квартир где-то 400 т.$ за обе, ну плюс ремонт с нуля, самый простой, думаю тысяч по 30 $, т.е. остаток где-то 100 т.$ плюс-минус на двоих - сколько налогов им платить и куда обращаться?

Когда приватизирована, давно? Если три года прошло - никаких налогов с продажи не платить. Если меньший срок прошел - то либо платить с суммы более 1000000 рублей, либо продавать за лимон рублей. При покупке никаких налогов они платить не должны, если бы были доходы - то получили бы налоговый вычет на них.

фух, выдохнула... уже гораздо более трех лет прошло, ура, ничего не платить...

Но декларацию налоговую подавать обязательно в любом случае!

а какого содержания? перечислять все сделки (покупка/продажа) и как продажу оформлять в двух налоговых декларациях?

Доходы полученные в отчетный период - доход от продажи квартиры (доли в квартире) в размере ХХХХХХХ рублей. Прошу предоставить налоговый вычет на полную сумму налога на доходы физических лиц на основании статьи 220 НК РФ. (форму декларации можно скачать с сайта налоговой - мосналог.ру) Покупка в декларации никак не отражается. Но если будут документы о собственности и желание получить налоговый вычет на будущее - подаете заявление. Декларацию подает собственник на основании ДКП. Если собственников два и каждый продает долю - то каждый и подает декларацию, каждый свою и на свою сумму (согласно ДКП)

ок, все поняла

А на мой вопрос ответите заодно? Есть квартира, в собственности более 3х лет, стоимостью, скажем, для простоты подсчета, 100 000 $. Нужно купить квартиру в новостройке, скажем за 200 000 $. Для этого берется в банке кредит, покупается новострорйка, а затем, по прошествии времени, продается старая квартира. Причем продажа может попасть уже в другой отчетный период. Эта продажа будет считаться доходом?

продажа в любом случае считается доходом, в Вашем случае все равно положен налоговый вычет на всю стоимость квартиры...