Аренда или ипотека?

Вскоре (к апрелю или, если повезет, к июню) остро встанет вопрос об аренде. Посмотрела я на цены нынешние по съему квартиры и призадумалась: а может, стоит рассмотреть ипотеку? Никто не задавался таким же вопросом? Или может собственным опытом поделится? Потому что я особа импульсивная - хватаюсь за идею, а все подводные камни не всегда в состоянии рассмотреть. А вопрос просто жизненно важный. Поделитесь, плз.

Для начала посмотрите цены на квартиры (к примеру на realprice.ru ) , потом подсчитайте на ипотечных калькуляторах сколько вам могут дать, а главное - сколько вы можете выплачивать. Возможно, что после этого вопрос сам собой отпадет. Скорее всего выплаты получатся раза в 2-3 больше, чем цена съема. В любом случае они будут заметно выше.

В том-то все и дело. Посмотрела, прикинула. Мне нужен конкретный район: Алтуфьево-Бибирево. Однушки мне хватит. И если учесть цены на такие квартиры в этом районе, то стоимость выплат вполне даже приближена к стоимости арендной платы. Собственно, почему я и призадумалась... Может, я все-таки что-то упускаю из виду?

Странно. Вот сейчас глянула. Однушку на метро Бибирево метров 32-33 можно найти примерно за 140 000. Процент по кредиту от 10.4 (может, правда, повезет меньше найти, но вряд ли). На 20 лет при аннуитетных платежах получается выплата 1388,34 в месяц. Разве столько же стоит снять такую квартиру? Снять как мне кажется 700 примерно, ну может 800. Получается примерно одинаково только если процент по кредиту около 3%, тогда ежемесячная выплата 776,44 получится. Хотя вопрос философский конечно. Если у вас зарплата около 10 000 в месяц, то вам, возможно, что 700 - 800, что 1400 - все примерно одинаково :))). Это как мне кажется вообще неправильно, если вдруг квартиру покупать в месяц почти столько же стоит, сколько и снимать :). Покупать должно быть дороже. Точнее если не дороже, то ждите роста цен на недвижимость. Во-первых, обычно есть инфляция => цена аренды с годами растет, а кредит вы все тот же будете платить, во-вторых, после выплаты кредита у вас остается квартира. Поэтому выплаты в месяц при покупке должны быть значительно больше, чем арендная плата.

вроде снять можно дешевле чем за 700, за 600 точно можно найти. и если считать на 10 лет, а не на 20 лет ( т.к. на 20 лет однушки по-любому маловато :-) ) то вообще разница еще больше увеличивается.

Да, за 600 - это более реальная цена для однушки на окраине :) А по поводу 20 лет - ну так можно же досрочно погасить кредит. Причем, насколько мне известно, сумма процента при этом не начисляется на те годы, которые я досрочно погашу. Могу ошибаться, конечно, но по-моему так. Потом, эту квартиру можно же будет продать?

продать будет можно когда вы выплатите банку кредит, снимите залог, переоформите еще раз на себя свиедтельство и все :-) Досрочно можно конечно когда и на 10 и на 20 лет, НО многие не учитывают такой момент, что перыве лет 5 вы уже будете платить проценты по 20 лет. и в итоге например через 10 лет вы выплатите всего 20-30% от всего долга. т.к. весь долг вам заложили на последние 10 лет. В этом случает нужно искать банк который согласиться ставить платежи так как вам выгодно, чтобы ежемесяно вы 50% платили за кредит и 50% за %, не все банки на это идут ( это вроде дефф. платежи )

ну почему же, есть ведь такое, что квартира продается и со средств от продажи гасится кредит банку. А по поводу того, что я первые несколько лет выплачиваю проценты: правильно я поняла - сначала выплачиваю только проценты, а уж потом только саму сумму кредита? И еще вопрос: а вдруг я не согу выплачивать ежемесячные платежи, что тогда?

Если не сможете выплачивать ежемесячне платежи, то 2 варианта. Вроде бывают конторы, которые помогают продать квартиру обременненную залогом, с этих денег гасится кредит. Часто бывает вариант, когда банк через суд вашу квартиру продает с аукциона. Но обычно, если вы звоните или приезажаете в банк и рассказывете про то, что у вас что-то случилось (работу потеряли к примеру), то они вполне подождут пару-тройку месяцев :). Нет, про проценты неправильно. Вот тут можете подсчитать сколько чего вы выплачиваете: http://site.operchuk.ru/Personal/CalculatorPage.aspx

А что мне вернут в случае неплатежеспособности и вернут ли что-то вообще? Нда уж, посчитала я на калькуляторе... Обалдеть...

После продажи квартиры из полученной от продажи суммы вычтут расходы на продажу, суд (если он будет - иногда банкам придется через суд доказывать то, что вы не выполняете обязательства по договору кредитования), и ваш (оставшийся) долг банку. Остальное вернут. По поводу выплат. Если интересно, то попробуйте посмотреть, что будет, ели вы будет погашать долг несколько бОльшими порциями, чем обязательнвй платеж (даже баксов на 100 - 200). Заметно меньше время выплат и переплата получится. И не надо пугаться :). Это всегда так. Но это не говорит о том, что это невыгодно. Обращайте внимание на процент (суммарный - иногда бывает еще берут за пользование кредитом :/, поэтому внимательно все читайте). К примеру, при сумме 120 000 разница в 1% по кредиту означает разницу в выплатах баксов 80 - 90 ежемесячно.

Олька&Наська написал(а): После продажи квартиры из полученной от продажи суммы вычтут расходы на продажу, суд (если он будет - иногда банкам придется через суд доказывать то, что вы не выполняете обязательства по договору кредитования), и ваш (оставшийся) долг банку. Остальное вернут. А оставшийся долг банку - это сумма с процентами или чистая сумма кредита за вычетом уже уплаченного? И не надо пугаться :). Это всегда так. Но это не говорит о том, что это невыгодно. Обращайте внимание на процент (суммарный - иногда бывает еще берут за пользование кредитом :/, поэтому внимательно все читайте). К примеру, при сумме 120 000 разница в 1% по кредиту означает разницу в выплатах почти 100 баксов ежемесячно. Все равно страшно :)

Оставшийся долг - это колонка "долг после выплаты" :). Сумма кредита минус выплаченное. Единственное - если вы не платите месяца 3, а потом продают квартиру месяца 2, то к этому долгу приплюсуются проценты за эти месяцы. Поэтому если уж не можете платить (и заведомо не месяц, а больше), то лучше сразу искать агентсво, через которое можно продать квартиру под залогом. В любом случае не ждать, а заниматься этим вопросом. Если потеряли работу, к примеру, то лучше банку про это сказать. Они гораздо мягче будут к вам относиться - дадут отсрочку по платежам и т.д. Хуже всего - просто не платить без объяснения причин. И еще, полезно иметь запас на выплату кредита за 1-2 месяца. Это, в частности, даст вам возможность найти новую работу или поменять старую на более прикольную в люой момент.

ну не знаю ( где вы нашли такой либеральный банк :-) ) у нас в договоре прописано, что во перывх если ежемесячно платить больше, то не менее ежемесячной выплаты, во-вторых на каждый такой платже писать отдельное заявление. Иначе сколько бы мы не положили. банк спишет только ежемесячный платеж, а остаток останется на счете .

Сбербанк позволяет погашать сверху любыми суммами. Скорее всего, некторые другие тоже, но идейно это не так важно. Вы можете написать поручение банку, чтобы они ежемесячно со счета для погашения на счет по кредиту переводили некоторую сумму, которая понятно должны быть больше ежемесячного платежа, так как его-то вы все равно должны платить. Дальше для аннуитетных и диф по разным банкам по-разному. Для дифф, вы потом какое-то время можете платить только проценты по кредиту, пока вы не отстаете от общего графика погашения основного долга (т.е. зависит от того сколько переплатили). Причем по ним перерасчет платежей фактически производится каждый месяц. По аннуитетным платежам можно попросить сделать перерасчет. К примеру, вы брали 200 000 на 20 лет под 11%, выплата 2064,38. Но первые 36 месяцев выплачивали 2755,00 (как при платежах за 10 лет) - это условно, вы могли вносить их не ежемесячно, но в среднем получить такую переплату (690,62 бакса в месяц), т.е. погасили 39099,75. Банк после этого может сделать 2 вещи - либо автоматически уменьшить срок кредита исходя их тех же выплат (2064,38) - получится 11 лет и 6 месяцев + уже пройденные 3 года, т.е. в сумме не 20 лет, а 14 лет и 6 месяцев. Либо он может изменить вам ежемесячную сумму платежа, расятнув оставшийся долг так, чтобы суммарное время кредитования осталось 20 лет. В таком случае ваша ежемесячная выплата с этого момента составит 1746,39.

Сбер это конечно хорошо, я знаю несколько банков в т.ч. и ВТБ, кот. не идут на то чтобы списывать боьлше чем положено, и никакие заявления ( на неск.мес.)ссылаясь на программу, и только ежемесячно разово нужно писать заявления в представленном вами случае, все понятно, но не отражены выгодна и тем более преимущество 20 лет перд 10 ( если только тот факт, что можно платить меньше или больше, но в 10 годах это тоже возможно). НА мой взгляд, самое "поподалово" с большим сроком - это %, т.к. изначально в вашем ежемесячном платеже составляющая % ( которых на 20 лет ого го сколько набегает) больше чем в 10 годах. И поэтому если даже вы будете больше гасить, но ваши перыве 10 лет с процентами за все 20 , вот в чем "фигня" 20 лет ( и даже когда вы платите ежемесячно больше как в вашем случае 2755 разница в 700 долл. идет не на осн. долг, а делится на долг и %) ПРИМЕР: Срок Кредита (месяцев) по договору 182 Годовая процентная ставка 11,5% Сумма Кредита 60 350,00 Ежемесячный платеж 705,00 Валюта кредита Доллары США ежемесячно - долг - проценты 705,00 115,55 589,45 705,00 135,59 569,41 705,00 118,01 586,99 705,00 138,06 566,94 705,00 120,42 584,58 705,00 121,68 583,32 705,00 141,65 563,35 705,00 124,21 580,79 705,00 144,16 560,84 705,00 126,88 578,12 705,00 128,12 576,88 705,00 185,07 519,93 705,00 131,18 573,82 705,00 150,89 554,11 705,00 133,93 571,07 705,00 153,62 551,38 705,00 136,69 568,31 705,00 138,07 566,93 705,00 157,58 547,42 705,00 140,96 564,04 705,00 160,49 544,51 705,00 144,55 560,45 705,00 146,85 558,15 705,00 184,20 520,80 705,00 149,95 555,05 705,00 169,39 535,61 705,00 153,18 551,82 705,00 172,38 532,62 705,00 156,35 548,65 705,00 157,88 547,12 705,00 177,01 527,99 705,00 161,14 543,86 705,00 180,10 524,90 705,00 163,74 541,26 705,00 164,58 540,42 705,00 218,28 486,72 705,00 168,25 536,75 705,00 187,22 517,78 705,00 171,79 533,21 705,00 190,62 514,38 705,00 175,33 529,67 705,00 176,94 528,06 705,00 195,75 509,25 705,00 180,68 524,32 705,00 199,25 505,75 705,00 184,39 520,61 705,00 186,20 518,80 705,00 238,05 466,95 705,00 190,34 514,66 705,00 208,74 496,26 705,00 194,11 510,89 705,00 212,55 492,45 705,00 198,21 506,79 705,00 200,08 504,92 705,00 218,32 486,68 705,00 204,23 500,77 705,00 222,32 482,68 705,00 208,40 496,60 705,00 210,30 494,70 705,00 260,15 444,85 705,00 215,03 489,97 705,00 232,87 472,13 705,00 219,33 485,67 705,00 237,14 467,86 705,00 223,86 481,14 705,00 226,05 478,95 705,00 243,63 461,37 705,00 230,48 474,52 705,00 248,12 456,88 705,00 235,93 469,07 705,00 238,82 466,18 705,00 271,14 433,86 705,00 243,86 461,14 705,00 260,95 444,05 705,00 248,78 456,22 705,00 265,84 439,16 705,00 253,70 451,30 705,00 256,26 448,74 705,00 272,99 432,01 705,00 261,41 443,59 705,00 278,19 426,81 705,00 265,92 439,08 705,00 268,07 436,93 705,00 312,72 392,28 705,00 273,74 431,26 705,00 290,24 414,76 705,00 279,25 425,75 705,00 295,44 409,56 705,00 284,86 420,14 705,00 287,64 417,36 705,00 303,74 401,26 705,00 293,42 411,58 705,00 309,47 395,53 705,00 299,21 405,79 705,00 302,23 402,77 705,00 343,68 361,32 705,00 308,33 396,67 705,00 324,24 380,76 705,00 314,72 390,28 705,00 330,18 374,82 705,00 321,02 383,98 705,00 324,15 380,85 705,00 339,50 365,50 705,00 330,63 374,37 705,00 345,63 359,37 705,00 337,24 367,76 705,00 340,53 364,47 705,00 378,70 326,30 705,00 347,44 357,56 705,00 362,37 342,63 705,00 354,49 350,51 705,00 369,15 335,85 705,00 361,56 343,44 705,00 364,86 340,14 705,00 379,50 325,50 705,00 372,36 332,64 705,00 386,49 318,51 705,00 380,20 324,80 705,00 384,36 320,64 705,00 408,55 296,45 705,00 392,09 312,91 705,00 405,88 299,12 705,00 399,73 305,27 705,00 413,47 291,53 705,00 407,78 297,22 705,00 411,75 293,25 705,00 425,09 279,91 705,00 419,64 285,36 705,00 433,06 271,94 705,00 427,84 277,16 705,00 431,50 273,50 705,00 461,89 243,11 705,00 440,36 264,64 705,00 452,78 252,22 705,00 449,08 255,92 705,00 461,58 243,42 705,00 457,68 247,32 705,00 462,44 242,56 705,00 474,64 230,36 705,00 471,45 233,55 705,00 483,58 221,42 705,00 480,92 224,08 705,00 485,62 219,38 705,00 511,14 193,86 705,00 495,36 209,64 705,00 506,65 198,35 705,00 505,14 199,86 705,00 516,36 188,64 705,00 514,96 190,04 705,00 520,15 184,85 705,00 530,70 174,30 705,00 530,41 174,59 705,00 541,06 163,94 705,00 540,54 164,46 705,00 546,16 158,84 705,00 566,35 138,65 705,00 557,02 147,98 705,00 567,06 137,94 705,00 568,00 137,00 705,00 577,43 127,57 705,00 579,19 125,81 705,00 584,85 120,15 705,00 594,06 110,94 705,00 596,36 108,64 705,00 605,50 99,50 705,00 607,91 97,09 705,00 614,04 90,96 705,00 625,13 79,87 705,00 625,95 79,05 705,00 634,60 70,40 705,00 638,45 66,55 705,00 646,64 58,36 705,00 651,01 53,99 705,00 656,96 48,04 705,00 665,11 39,89 705,00 670,28 34,72 705,00 677,52 27,48 705,00 683,44 21,56 705,00 690,12 14,88 705,00 697,64 7,36 0,00 136,08 1,33

Вы неправы. Процент который берется по кредиту зависит ТОЛЬКО от суммы долга на данный момент и от ПРОЦЕНТНОЙ ставки. Никакой зависимости от других вещей нет и быть не может. Это значит, что если вы взяли 100 000 кредита на 20 лет, и процент за первый месяц составил Х баксов, то если вы взяли тот же самый кредит, но на 10 лет, то процент тоже составит Х баксов. Абсолютно неважно сколько именно вы погашаете сверх выплаты этого процента кроме случаев, когда в банке есть штраф за досрочное погашение. Поэтому с этих 700 баксов никакие проценты вы никогда никому платить не будете. Они идут ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на погашение основного долга. Поэтому 10 лет и 20 асбсолютно равноправны в этом смысле. Разница состоит только в том, что когда у вас кредит на 20 лет, то вы МОЖЕТЕ платить меньше, чем 2700, а когда на 10, то нет. Самое важно, что эти сравнения приведены именно в случае взятия одной и той же суммы. Согласитесь это не то же самое гарантировать выплать 2700 и 2000 каждый месяц. И уж тем более если учитывать возможность перерасчета по аннуитетным платежам или выплату только процентов по диф, то разница еще бОльше увеличится.

вот что нашла по теме: Аннуитетные платежи - это равные платежи. Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита. Дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся к концу срока погашения кредита. Надо сказать, что особого выбора у Вас нет. Подавляющее большинство банков в России при расчете ежемесячного платежа по ипотечному кредиту использует аннуитетную схему. В Москве нам удалось найти только два банка с дифференцированным вариантом погашения задолженности. То, что практически все банки работают по схеме аннуитетных платежей совершенно понятно, это им выгоднее. Особенность формулы расчета такова, что в первую половину срока погашения кредита и тем более в первые месяцы и годы Вы в большей степени платите проценты по кредиту, и в меньшей степени гасите свою основную задолженность, хотя при этом каждый месяц вносите одинаковую сумму. Казалось бы, какая разница! Потом - во второй половине срока погашения кредита - ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей из процента по кредиту. Так то оно так, но если Вы решите погасить кредит досрочно, то выплаченные проценты вперед Вам никто не вернет. Но это даже пол беды, благодаря такой хитрой системе расчета в конечном итоге Вы заплатите существенно больше, нежели если бы возвращали кредит дифференцированными платежами и без досрочных погашений. Теперь рассмотрим сказанное на конкретном примере. Возьмем кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых. Если расчет происходит по дифференцированной схеме, то ежемесячно Вы должны вносить банку 1/120 часть Вашего долга, которая составляет 8.333 рубля 33 копейки, плюс 11 % процентов годовых. Причем сумма выплаты по процентам рассчитывается от остатка ссудной задолженности на данный месяц. 1/12 часть 11 % от одного миллиона рублей составит 9.167 рублей. Таким образом, в первый месяц Вы заплатите банку 17.500 рублей. Но уже в следующем месяце при расчете Вашей задолженности по проценту, платеж на сумму 8.333 рубля 33 копейки за первый месяц будет учтен, и вычисляться Ваш долг будет уже исходя из остатка Вашей задолженности - 991.666 рублей 67 копеек, а не одного миллиона. И так каждый месяц Вы будете платить 8.333 рубля 33 копейки в качестве погашения основного долга плюс проценты по кредиту, но эта сумма каждый раз будет становиться все меньше и меньше и в последний, 120-й месяц, окажется всего 76 рублей. В общей сложности за 10 лет Вы заплатите около 1 миллиона 555 тысяч рублей, где 1 миллион - это непосредственно сам долг, а 554.583 рубля, если быть точным, - выплата процентов по кредиту. Единственное неудобство заключается в том, что в самом начале, когда на плечи заемщика ложатся достаточно существенные расходы по «дополнительным платежам», которые связаны с получением кредита, приобретением квартиры, а также ремонтом и переездом, он вынужден платить при погашении задолженности больше, чем в последующем. Поэтому, похвальна забота банкиров о гражданах и их желание помочь нам в трудную минуту. Они придумали вариант усредненного платежа. Однако, надо понимать, что за помощь банкиров надо платить. Если бы формулу для расчета аннуитетного, то есть равного платежа по кредиту придумывал бы какой-нибудь филантроп, то, наверное, он бы посчитал так. Если в общей сложности при дифференцированном варианте погашения кредита выплата по процентам составляет 555.000 рублей, то надо эту сумму разделить на количество месяцев, в нашем примере на 120. В таком случае получается сумма равная 4.625 рублей. Тогда бы взяв кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых, ежемесячно надо было бы вносить 8.333 рубля 33 копейки в счет погашения основного долга и еще 4.625 рублей в счет оплаты процентов по кредиту. Ежемесячно заемщик возвращал бы банку около 13.000 рублей (точная цифра 12.954 рубля 85 копеек) и за 120 месяцев, то есть за 10 лет, заплатил бы те же самые 1 миллион 554 тысячи 583 рубля, что и при дифференцированном варианте погашения кредита. Повторюсь, все бы было так, если бы аннуитетную схему оплаты разрабатывал бы филантроп, а не банкир. На самом деле все обстоит несколько по-другому. Хитрая формула расчета устроена таким образом, что в начале заемщик в основном платит проценты по кредиту, и только начиная со второй половины срока его погашения, в большей степени возвращает сам долг. При этом процент по кредиту, конечно, рассчитывается от остатка ссудной задолженности, а раз в начале она практически не уменьшается, то и суммы выходят больше. После усреднения ежемесячного платежа, вместо 12.955 рублей получается 13.775 рублей. Именно такую сумму Вы будете платить ежемесячно банку, если возьмете кредит в 1 миллион рублей на 10 лет под 11 % годовых, и платежи будут аннуитетными. Таким образом, в итоге вы заплатите не 1 миллион 555 тысяч рублей, а примерно 1 миллион 653 тысячи, что на 98 тысяч рублей больше, чем при оплате по дифференцированной схеме. Если же рассчитать реальный процент по кредиту, учитывая при этом не формулу банка, а формулу «филантропа», то результат у Вас получится почти 13 %, а не 11 %, как заявляют изначально банки. Потому что если общая выплата по процентам за 10 лет составляет 555 тысяч рублей - и это 11 %, то 653 тысячи рублей - это именно 13 %. Причем, надо заметить, что эта цифра не является, так называемой, эффективной ставкой, потому что не учитывает, так называемые, «дополнительные платежи», о которых мы уже говорили. Когда же, Вы берете в кредит тот же миллион рублей, но уже под 14 % годовых и на 30 лет, то учтите, что в конечном итоге Вы в общей сложности заплатите около 4-х миллионов 266 тысяч рублей при аннуитетном варианте погашения задолженности, и около 2-х миллионов 106 тысяч при дифференцированном варианте оплаты. При этом при аннуитетной схеме погашения кредита при заданных условиях Ваш ежемесячный платеж будет составлять порядка 11.850 рублей. Сравните: Взяв кредит на 1 миллион рублей под 11% годовых на 10 лет, Вы будите платить ежемесячно около 12.955 рублей. Взяв в кредит тот же 1 миллион рублей но уже под 14% годовых и на 30 лет, Вы будите платить ежемесячно около 11.850 рублей. Всего на 1.105 рублей больше, но на 20 лет дольше. А между тем, это весьма распространенная практика, когда банки увеличивают процентную ставку, при удлинении срока кредитования. Так что считайте внимательно и проверяйте все цифры, прежде чем взять какой бы то ни было кредит, и тем более, ипотечный. http://www.kvadroom.ru/mortgage/mortgage.phtml?a_id=84 P.S. конечно согласна, что не одно и тоже 2700 и 2000, но у всех доходы разные и поэтому кому то опасно брать 5 лет он берет 10 (и может иногда закидывать поболее), а кому-то опасно 10 лет и он бере 15 или 20. ИМХО конечно.

Глупость. На самом деле глупость. Вышеуказанный калькулятор я писала сама, причем оперируя не понятиями "Хитрая формула расчета", а просто напросто решением системы уравнений :/ - просто для того, чтобы найти тот Х, при выплате которого с учетом взятия процента на остаток долга вы все выплатите ровно за заданный срок. Если очень хотите могу расписать вам математическую составляющую этого решения (просто в текстовом редакторе это оооочень неудобно делать). Я вас уверяю, что процент считается правильно и при ставке 11% годовых вы действительно платите 11%, и никакие не 13%. Аналог того, что написано тут (в вашей цитате) - если вы, к примеру, взяли кредит на 100 000 под 11%, и все 20 лет выплачивали только проценты, а в последний месяц погасили ли бы кредит, то только переплата составила бы 220%. Давайте уж тогда все платежи сравнивать с таким вариантом и говорить, что банки занимаются благотворительностью. В случае дифф выплат 110,5%, в случае аннуитетных платежей - а это между этими двумя вариантами 147,7%. Понятна разница? Понятно, то когда вы платите 1333,33 (первый месяц диф), то ваш долг уменьшится быстрей, чем когда вы платите 1032,19 (первый месяц анн). Зато при прочих равных по анн платежам вам могут выдать кредит бОльшего размера именно из-за этих "первых" выплат (в кавычках, потому что платежи в случае 20 лет пересекаются примерно в середине 7-ого года погашения). В анн и дифф платежах важно понимать следующее. Если банки позволяют по анн платежам выплачивать досрочно любыми суммами, и если вы будете платить по обоим видам кредита каждый месяц 1333,33, то вы погасите кредит в ОДИН И ТОТ же момент, разницы в этих кредитах совсем не будет. Если честно, то у меня сложилось ощущение, что по анн платежам разрешают гасить досрочно только суммами не меньше некоторой (к примеру 1000) только по той причине, чтобы не делать перерасчет каждый месяц, потому что тетеньки в банке сами рассчитать не могут, и в принципе не понимают как, и им приходиться использовать программку, которую кто-то написал, а они этого боятся :/ (может, не совсем так, но делать по ним перерасчет действительно сложней, а на бумажке почти нереально) - вы не представляете какой бред большинство из них начинает городить, когда дело выходит за рамки "стандартный вопрос - стандартный ответ" (дяденьки тоже :) ). Я вижу смысл брать на 10 лет вместо 20 только в 3 вариантах: Первый - это если проценты по этим видам кредита отличаются (а часто оно так и есть), если они отличаются, то на 10 лет процент всегда ниже, чем на 20 (хотя бы потому, что банки больше рискуют когда 20 лет). Второй вариант - если у вас денег много, - то есть заведомо все 10 лет будет много, но вы не можете заставить себя выплачивать больше, чем требуют, поэтому боитесь, что у вас не хватит терпения чтобы не транжирить деньги и погашать досрочно :/ (надо сказать не очень частый вариант). Третий вариант - вы удивитесь, но бывает так, что на 10 лет вам могут одобрить бОльшую сумму, чем на 20 - это случается, когда у вас или у ваших поручителей возраст близок к пенсионному (считается, что когда человек выйдет на пенсию, он будет получать только пенсию, если у него нет каких-то совсем странных источников дохода).

вначале выплачиваются не ТОЛЬКО проценты, но приимущественно, поэтому и выгоднее брать кредит на 10 лет а не на 20, т.к. несмотря на возможность досрочного погашения, выплаты во втором случае более значительны. если вы не сможете выплачивать банку , то по решению суда банк продаст квартиру ( которая в залоге) заберет себе сумму за пени, за издержки и собственно кредит и оставшуюсья часть отдаст вам. ( не так давно был подобный процесс в Питере, так несмотря на рост цен в прошлом году, заемщик остался без выгоды,т.к. банк продал квартиру за туже цену, что заемщик и покупал ) вы не можете продать кв-ру которая в залоге, и соответственно погасить ничего тоже, только если займете деньги выплатите банку и потом продадите квартиру и отдадите долг., возможно вы говорите о другом случае когда у людей нет денег на первоначальный взнос, они берут под залог уже имеющийся у них собственности и покупают другую (большую) и тогда после покупки одной ( которая тоже обременена) они продают первую и гасят часть кредита.

Первое неправда. Если процент на 10 и 20 лет одинаковый, и есть возможность досрочного погашения, то лучше брать как раз на 20 лет. А выплаты при этом корректировать можно и самим, выплачивая когда есть возможность так, как будто ваш кредит на 10 лет. Зато вероятность того, что у вас не хватит на выплаты в какой-то момент заметно ниже при этом. Кстати, если вы переплатили при кредите на 20 лет, то вы можете попросить сделать перерасчет на ваш срок кредита, и сможете платить ежемесячно даже меньше, чем изначально при сроке кредитования в 20 лет. Могу пример рассчитать :). В Питере мне казалось неплательщик все равно получил выгоду, просто меньше, чем мог бы. Причем невылата по кредиту у него вроде как несколько месяцев была. Есть агенства (встречала вроде), через которые можно продать квартиру в залоге примерно таким способом - вы с ними заключаете договор, они вам дают денег, их частью вы гасите кредит и отдаете агентству квартиру. Правда, это получается ниже рыночной стоимости процентов на 15 как я поняла. Но может выйти все равно дешевле и лучше, чем в случае продажи банком.

если у вас есть возможность ( время) то конечно хотелось бы например про %, т.к. я действительно представляла несколько иначе. Может мы с вами просто про разные платежи говорим, есть же аннуетентные ( как то так) и дифференцированные , думаю все от этого зависит.

Возможно тут содержится ответ на ваш вопрос: http://www.eva.ru/forum/show?idPost=26821846 Если нет, то я не совсем поняла, что вы имеете ввиду :).

Олька&Наська написал(а): Есть агенства (встречала вроде), через которые можно продать квартиру в залоге примерно таким способом - вы с ними заключаете договор, они вам дают денег, их частью вы гасите кредит и отдаете агентству квартиру. Правда, это получается ниже рыночной стоимости процентов на 15 как я поняла. Но может выйти все равно дешевле и лучше, чем в случае продажи банком. "их частью вы гасите кредит " - т.е. саму сумму платежа + %. Какие именно проценты - за месяц, за все время, на которое брался кредит? Просто если за все время, то это же получается сумма в 2 раза практически большая - никакое агентство на это не пойдет, давать за залоговую квартиру сумму, раза в 1,5 превышающую ее рыночную стоимость. Объясните, ПЛИЗ!!!

Нет, не так. У меня чего-то ева глючит :(. Уже 2 раза пыталась ответ запостить. Вот смотрите. Допустим ваш остаток 100 000, процент 12%. Стоимость квартиры 200 000. Допустим банк продает квартиру 3 месяца и эти 3 месяца вы не выплачиваете ваш кредит. Тогда у вас за 3 месяца набегут проценты на остаток долга. Немножко больше, чем как 12% годовых, т.к. на невыплаченные проценты тоже будет идти процент (их в каком-то смысле просто плюсуют к вашему долгу, иногда на ЭТУ часть может процент быть больше). Процент за 1 месяц с этой суммы составит 12%/12. Т.е. 1%. Т.е. 1000 баксов. Ваш долг через месяц станет 101 000 баксов. Во второй месяц с них процент будет 1010 баксов (если на невыплаченное процент к примеру в 2 раза выше, то 1020). Т.е. в итоге вы будете за эти 3 месяца должны банку около 103 030 баксов (примерно). Процент никогда не платится за больший срок, чем реальное использование кредита - это никогда не определенная сумма. Он определяется только % и суммой вашего долга и берется ТОЛЬКО за время реального использования кредита. Поэтому у вас не могут НИКОГДА взять сумму за 10 лет вперед :). Процент за каждый

Спасибо огромное! Теперь все более-менее встало на свои места. А также приходит осознание того, что такие выплаты я пока не поятну - придется еще неопределенное кол-во времени вкладывать свои кровно заработанные денюжки не в свою, а в чужую собственность :) Спасибо еще раз за столь подробные объяснения.

Ну, я так смотрела: однушку в Алтуфьево за 130000 вполне реально. Минус начальный взнос. А 10,4% это Вы какой бану имели в виду?

Дельта кредит, Абсолют к примеру. А вообще это искать надо, именно вам может быть выгоден другой банк какой-нибудь. Только надо еще учитывать процент который вы по страховке платить будете. Он от квартиры (ее состояния и характеристик) и от вас (возраста, состояния здоровья) может отличаться.

...

По-моему, здесь многие не понимают, как начисляются проценты. Предположим, что в кредит взяли 100000$ под 12% на 10 лет (ежемесячный взнос - 1435$). Прошел месяц, за этот месяц мы должны заплатить процент 100000 * 12% / 12мес= 1000$. Значит, 1435-1000=435$ - это в погашение долга, теперь наш долг 99565$. В следующий месяц проценты будут 996$, а долг уменьшится на 439$. Таким образом долг постепенно уменьшается, а процент начисляется каждый месяц только на остаток долга.

это называется дифференцированный платеж, а есть еще аннуитетный, когда вся сумма задолженности вместе с процентами делится на срок кредита и выплачивается равными долями

Это как раз аннуитетные платеж, так как сумма платежа одинаковая. При дифференцированном платеже каждый месяц долг погашается равными суммами, а проценты - уменьшаются, в итоге получаются разные по величине платежи.