На сколько лет лучше брать ипотеку ?- Помогите!

Помогите, пожалуйста разобраться. Ситуация. Собираемся брать новостройку, на первонанач. взнос средства есть, года через полтора после оформления собственности в новостройке собираемся продать квартиру, в которой сейчас живем, это позволит погасить сумму основного долга. Нам сделали расчет на 10-15-29 лет, ежемесячные платежи меньше, если берешь кредит на 29 лет, чем на 10 лет, но, как нам сказали, первые годы вообще мы будем платить только проценты (так называемые аннуитетные платежи). Через полтора-два-года мы вернем основной долг, и уже ничего не будем должны банку. Так может лучше взять кредит на 29 лет (ежемесячные платежи будут меньше), а потом досрочно его погасить, таким образом мы банку меньше денег в итоге отдадим. Или я чего-то не понимаю? Какие подводные камни существуют?

Правильно, мыслите. Мы так поступили, взяли на 25 лет, % - не зависел от срока. Платежи меньше, что позволяет больше подкопить и вносить досрочно.

И мы также.

Правильно! Мы взяли на 15 лет, тоже потому что платежи меньше, чем на 10 лет. И будем пытаться возвращать досрочно. Так удобнее: лучше платить досрочно, когда появляется возможность, чем ОБЯЗАТЕЛЬНО платить бешенную сумму каждый месяц. Кстати, первое время Вы будете платить не только одни проценты. Ежемесячный платеж (аннуитентный) всегда состоит из процентов и основного долга. В первые годы процентная часть БОЛЬШЕ, чем часть долга, вот и все. Например, из 1000 долл. платежа только 200 долл. будут составлять часть долга, а 800 долл. - проценты. Потом это соотношение постепенно меняется в сторону уменьшения процентной части и увеличения части возвращаемого долга...

Спасибо за подробный ответ.

Вообще-то не совсем все так выгодно. Специально посчитала. Например вы берете 90 тыс. под 10,4% если на 10 лет то платите по 1220 долл. если на 20 лет то платите по 890 долл. Если вы хотите погасить досрочно, скажем за 5 лет. за эти 5 лет если на 10 лет то вы выплатите За долг - 34484 за % 38934 если на 20 лет за долг - 8957 !!! за % 44881 !!! Разница межу 10 лет и 20 лет в ежемесячных платежах = 330 долл. если эту сумму откладывать чтобы гасить досрочно за 5 лет =20130 долл Итого если 20 лет = экономия ( на 330 долл) 20130 + 8957 (погашенный долг за 5 лет) = 29087, а это меньше на 5397 долл. чем если брать на 10 лет, где выплаты по долгу за 5 лет составят - 34484 долл. И процентов за 5 лет при раскладе 20 лет выплатится больше на 5947 долл. Итого переплата будет (если брать на 20 лет) только за первые 5 лет будет - 11344 долл.

Не правильный расчеты. Лень объяснять.

Умница, объясните, пожалуйста. Нам тоже, наверное, придется брать ипотеку, а у меня голова совсем не работает.

ну раз лень - то конечно не верно :-)

Я объясню, почему не верно, мне не лень. Вы рассчитали все очень прямолинейно. На самом деле в процессе выплаты кредита соотношение "проценты-долг" постоянно меняется (процентная часть уменьшается, а часть "долга" увеличивается). Соотсветственно, все Ваши цифры очень относительны. ДОма возьму свой график платежей и посмотрю конкретно, сколько у нас за 15 лет получаются выплаты по %% и сколько - за долг. И еще, Вы не учитываете, что возвращая долг досрочно, уменьшается "тело" кредита, соответственно, с каждой такой выплатой уменьшаются проценты. Т.е. беря кредит на 20 лет, Вы получаете возможность платить меньшую сумму ежемесячных платежей, и вносить какие-то суммы досрочно КОГДА У ВАС ЕСТЬ деньги. Таким образом уменьшая основной долг и проценты. А беря кредит на 10 лет, Вы ОБЯЗАНЫ каждый месяц платить эту сумму, независимо от того можете или нет... Ситуации меняются, и лучше уж я буду платить по 1000 долл. 15 лет, и выплачивать по мере возможности досрочно, чем по 1600 в обязательном порядке. А если я уйду в декрет, или работу потеряю, и т.п., и мы не сможем платить такую сумму, имея только одного работающего члена семьи? Вот о чем мы думали беря кредит на бОльший срок, но с меньшими ежемесячными платежами.

приведенные расчеты относятся к аннуитентным платежам, где ежемесячная сумма выплат по кредиту фиксирована, и не уменьшается от того, что вы выплатили часть кредита досрочно, если у вас дифференцированные платеж - то все по другому. Согласна с тем, ( в любом случае какие платежи), что лучше брать кредит не на пределе возможности, а из расчета выплачивать его з.п. одного члена семьи, т.к. ситуации в жизни разные бывают.

Вы кажется сами кредит не брали, а рассуждаете чисто теоретически. У нас как раз аннуитентные платежи! И при внесении досрочного платежа у нас уменьшается размер ежемесячного взноса! В некоторых банках уменьшается срок. Все зависит от условий данного конкретного банка. Правильно, сумма-то фиксированная, но ВНУТРИ этой суммы две составляющих - процентная и "долг". И их соотношение меняется по мере выплаты долга. Сейчас в нашем платеже составляющие делятся таким образом: 1000=200 (долг)+800(%%) (грубо, цифры другие немного, но суть передана верно). Через 10 лет составляющие поменяются местами, т.е общая сумма останется такой же, 1000 долл., но = 800 (долг)+200 (%%). Это если мы не будем вносить досрочно. А мы вносим потихоньку. И у нас уменьшается сумма ежемесячного взноса, а также уменьшается процентная составляющая, за счет уменьшения "тела" кредита (основного долга).

кредит я брала :-) и расчеты именно из экселевой таблицы, по которой Банк составляет график платежей. Хорошо, я согласна что при досрочном погашении внутри фиксированной суммы меняется соотношение % и долга. НО в чем тогда преимущество брать именно на 20 лет, а не на 15 или на 10 лет, кроме как безопасно, что меньше платить ежемесячно обязательную сумму ( которая при меньшем периоде выше)?

20 лет - просто абстрактная цифра. Автор кажется о таком сроке говорила. Мы взяли на 15. Хотели сначала на 10, потом посмотрели на ежемесячную сумму выплат, впали в легкий шок, в итоге решили брать на 15. Соотношение %% и "долга" ВНУТРИ ежемес. платежа меняется постоянно, независимо от досрочного погашения! Просто при досрочном погашении это происходит намного быстрее :-)

Про соотношение что меняется постоянно я в курсе :-) Просто я изначально , видимо , не правильно поняла вопрос и обсуждение, Я поняла, что все утверждают что выгоднее брать на бОльший срок, не потому что меньше платить ежемесячно, а потому что меньше заплатишь % и выгодно гасить досрочно, а это не так, т.к. процентов платится больше и досрочно выгодно гасить и на маленьком сроке ( главное чтобы были возможности).

Посмотрела еще раз первый пост Автора. Она вообще про 29 лет говорила. А про 20, кстати, это Вы же в своем посте и начали рассуждать :-)

Не знаю как в России, а во Франции если берешь кредит на такое то количество лет, а потом вдруг хочешь погасть остаток, то банк взымает за это дополнительные деньги . У меня друг купил квартиру, ему оставалость по кредиту платить еще 3 года. Он хотел одним разом выплатить остаток(чтоб квартиру перепродать) Так оказалось что ему выгоднее ждать 3 года, выплачивая постоянно как было оговорено чем платить надбавку.

В России нет таких требований. Мораторий на досрочное погашение (если и есть вообще) как правило действует несколько месяцев, потом уже никаких штрафных санкций.

Во многих банках взимают % за досрочное погашение в течение первых 3-5 лет (в разных банках по-разному). Да и % по ипотеке у нас, наверное, побольше, чем во Франции :-(

Но таких банков все меньше и меньше. У нас вообще никакого моратория и штрафных санкций нет, с первого месяца. Да, насчет %%% Вы правы. Хотя, мне рассказывали, что в Испании, например, процентная ставка может меняться банком в одностороннем порядке!У знакомых каждый квартал %% растет! У них, видимо, плавающий процент, зависит от ставки LIBOR. У нас в некоторых банках тоже такое есть. Очень стремная вещь!

Мне как то обьясняли насчет этого что банкам невыгодно когда кредит погашается досрочно и они выдумывают разные правила чтоб людям неповадно было( у нас) Вообще же банковский контракт на кредит написан на многих лисках, маленькими буквами и непонятными терминами. Ничего не понимающий в банковском деле человек( я такая) может вполне проглядеть что то, или недопонять.

Конечно невыгодно! Но им еще более невыгодно, когда эти кредиты вообще не берут :-) А у нас, в отличие от Европы, довольно высокие %%% по ипотеке. Поэтому наши банки не ставят таких жестких условий по досрочному погашению, чтобы хоть несколько лет эти свои проценты получать :-)

Могу сказать одно, как человек немного приближенный по работе к ипотечному кредиту, что так как по статистике физики гасят свои кредиты за 2-3-4 года как правило, то расчет ануитет платежей таким образом, что бы за эти 2-3 по максимуму отбить свои проценты, а дальше банку не настолько важно, что бы вы не гасили досрочно свой кредит, он уже получил с вас много и чем быстрее вы вернете всю сумму, тем бысрее он ее пустит в оборот и максимум заработает проценты опять же за первые несколько лет