Купля-продажа долей

Вот в чем вопрос. Смотрю по базам предложения долей и совершенно не понимаю процессов ценообразования. Грубо говоря, например, аналогичные двушки стоят 200 штук. В одном случае 1/5 долю хотят продать за 40 тысяч, в другом всего-то за 5. Понятно, что реальная цена та, за которую купят. Но как вообще цену рассчитывать? 100% рыночной стоимости квартиры/число долей? Или более по-другому? (Вопрос практический, наша квартира в долевой собственности, куча обременений, так что самый простой вариант - одному сособственнику выкупать у остальных их доли. Вопрос - по какой цене. Вариант ценообразования, когда ищут потенциального покупателя, а потом предлагают выкупить сособственнику по этой цене, не очень радует, т.к. потенциального покупателя со стороны можно ждать очень долго, на рынке масса более интересных предложений).

Нет четких правил, слишком индивидуальный товар, так что "справедливую" цену не вычислить математически, только по соглашению сторон. Однако в вашем случае, если хотя бы два собственника имеют желание выкупить доли других, есть способ определения справедливой цены. Просто устраиваете аукцион. Например, два собственника и оба имеют желание выкупить долю другого. Один говорит куплю твою долю за 50, другой говорит, а я у тебя за 60, первый, а я твою за 70, второй, покупай. Примерно также и при трёх или больше собственниках, и при нежелании одного покупать у других. Главное, чтоб у всех было желание решить проблему.

Аукцион не получится, у нас только один платежеспособный сособственник :( Стоит задача сделать предложение, от которого сособственники не смогут отказаться, но с наименьшими потерями для себя, т.е. не переплатить :)

В таком случае справедливой будет цена пропорциональная имеющейся доли от рыночной стоимости всей квартиры. Естественно, она будет намного выше рыночной стоимости собственно доли, но это будет по справедливости. Т.е. два собственника по 1/2 у каждого, общая стоимость 100 000, стоимость выкупаемой доли 50 000. Не смотря на то, что продать её и за 25 проблемно, всё таки это справедливая цена для двух этих собственников.

Спасибо большое

тут можно поставить вопрос так - либо я выкупаю ваши доли по такой то вот цене, либо я выставляю на продажу свою долю, и с тем кто ее купит, будете разбираться сами... имхо при выкупе долей в квартире "по справедливости" надо конечно отталкиваться от рыночной цены, но и дисконтировать ее надо в какойто степени...

Думаю, что обесцениванию долей в праве собственности на квартиру в Москве способствовало Постановление от 31.10.2006 г № 859-ПП: "...При вселении по месту жительства в жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, гражданам предоставляются... Соглашение собственников жилого помещения об определении порядка пользования жилыми помещениями, предусматривающее выделение в пользование отдельной комнаты (в случае вселения граждан, которым по праву собственности принадлежит доля жилого помещения и которые не являются членами семьи собственника или собственников) либо решение суда". Видите, ни вселиться, ни зарегистрироваться по месту жительства без суда, скорее всего, не удастся. Г.Н.

Это непринципиально, у нас суд такой прошел, да еще с препирательствами на тему, какая комната будет нашей, я его выиграла.

Мы, видимо, друг друга не поняли. Суд был между членами семьи (собственниками квартиры). Определить порядок пользования по комнатам - это не значит произвести раздел квартиры, который сопровождался (но такая возможность сейчас устранена законодательством) разделом лицевых счетов. Продать долю на сторону - запрета нет, но новому дольщику, чтобы прописаться(не говоря о возможности вселиться), требуется согласие остальных собственников и выделение ему по этому согласию отдельной комнаты (определить порядок пользования). До выхода в свет Постановления долю покупали часто для прописки. А сейчас и эта возможность под вопросом и большим. Г.Н.

Это все и так понятно, но не отвечает на мой вопрос - за сколько все-таки "справедливо" покупать и продавать доли?

Выставьте на продажу, даже без просмотра.Рынок определит. Обзвоните агентства недвижимости, они с ситуацией по долям знакомы не понаслышке. На мой взгляд - грош цена. Другое дело, что родственники в такой момент забывают о своих взаимных обидах и соглашаются продавать всю квартиру, чтобы разъехаться, но лишь бы не вселилась семья с улицы. Г.Н.

Да, тут вторая сторона медали - если все сособственники решат продать сразу, то выгоднее продавать целиком. А если только один из сособственников, а остальные упрутся, то надо будет в течение месяца где-то добывать под это дело нужную сумму, пока будет право преимущественной покупки, чтобы не получить непрошенного сособственника. А банки не кредитуют под выкуп долей :( Даже если выкупается квартира до целой. Спасибо.

Упрямец при продаже своей доли быстро поймет, что ему выгоднее быть участником продажи всей квартиры, чем своей доли. Знаю случай, когда а/н нашло покупателя доли за "хорошую" цену, введя того в заблуждение: де на эту долю приходится такая-то комната. Суд сделку признал недействительной. Но на такое решение суда на 100% рассчитывать нельзя. Да и нервотрепки не избежать. Г.Н.

А может и не понять. Наши сособственники не понимают никакого "шантажа" на тему "продам свою долю маргиналам, если не хотите дружно продавать квартиру всю". Ситуация, когда несколько сособственников, из них один упорно не хочет продавать свою долю, другой упорно хочет продать свою левым сособственникам, а третий заинтересован избежать чужих соседей, может разрешиться единственным вариантом: успеть третьему сособственнику выкупить эту долю за месяц.

Такая ситуация у многих, к их несчастью. Г.Н.