Какой вариант выбрать (сори, много букв)

Итак, калькулируем сейчас два варианта решения квартирного вопроса. Оба при помощи заемных средств, иначе никак. Но отличаются существенно. Имеем: квартира в Электроуглях, 4-комнатная, площадь 84, кажется метра, общая. Стоит на сегодня примерно 160 килобаксов. 4 собственникав равных долях, в том числе, мой муж, сестра мужа, ее несовершеннолетний ребенок (живут в этой квартире) и мать мужа, то бишь моя свекровь (живет отдельно у своего мужа). У меня есть крохотная двушка-"малосемейка" в другом городе, далеко от Москвы, стоит около 20 килобаксов. Живем сейчас с мужем и ребенком в съемной квартире и, естественно, хотим двигаться в сторну своей. В этой связи возникли два варианта развития событий: 1. Продажа имеющейся квартиры в Электроуглях, деление полученной суммы согласно долям на 4 равных части. Покупка на 3/4 двушки поприличнее или трешки в 5-этажке для сестры, племянника и свекрови (допустим, они не возражают). В тех же Электроуглях (или в другом месте - сути дела не меняет). Продажа моей квартиры и вложение получившихся денег (порядка 60 тысяч в сумме) в виде первоначального взноса за трешку в Люберцах или Раменском. Нам удобнее именно это направление Подмосковья. Трешку сразу хотим, потому что кредит на оставшуюся сумму (примерно 150 тысяч) придется брать на 15 лет. И менять заложенную квартиру на другую - много геморроя ИМХО. То есть покупать сразу то, где будем жить и, возможно, куда будем рожать второго ребенка лет через 7. Минусы проекта: 1. Ежемесячные взносы по ипотеке составят порядка 45 тыс рублей ежемесячно, что при нынешнем доходе, пожалуй, предел возможностей. И никто не имеет права заболеть или потерять работу - на одну зарплату не вытянуть. 2. Найти на стороне покупателя на такой неликвид как 4-комнатная квартира в Электроуглях с ребенком-собственником и всеми вытекающими проблемами с опекой и затягиванием сделки - большая проблема. Квартира выставлялась на продажу в прошлом и позапрошлом году. Безуспешно. Поиск покупателя может затянуться на долгие месяцы. А может и повезти в этом году - как знать. Плюсы тоже есть - покупка нами сразу того жилья, которое хочется, с возможностью туда прописаться, ребенка отдать в сад, делать ремонт, мебель и прочие мещанские радости:) 2. Второй вариант решения того же вопроса: мы с мужем выкупаем при помощи той же ипотеки 3/4 квартиры в Электроуглях (узнавали - в принципе долю выкупить реально, если заложить при этом всю квартиру). Заемные средства в этом случае составят порядка 100 килобаксов. Ее сдавать целиком или по комнатам. Если подойти к вопросу грамотно и сделать минимум вложений в "инфраструктуру" квартиры, то доход с аренды будет полностью закрывать ипотечные платежи. Таким образом текущий бюджет семьи не пострадает. Самим, соответственно, снимать жилье в Москве (работаем в Москве) или Подмосковье сообразно имеющимся потребностям семьи (например, двушку, пока ребенок один и маленький). Это опять же при грамотном подходе обойдется несколько дешевле, чем ипотечные платежи в первом случае. И гибче получится. Если засада с деньгами - можно переехать в квартиру дешевле (теоретически). При хорошем раскладе этот кредит можно пробовать погасить досрочно, лет за 7-8. И уже имея в активе квартиру без обременения делать с ней что угодно. Судя по темпам и прогнозам застройки именно Электроуглей к тому времени там поселится много москвичей, в том числе получивших жилье по соц. программам, появится инфраструктура и жилье, соответственно, подорожает. Может быть. Минусы проекта - некоторый гемор связанный со сдачей жилья внаем и собственно с жизнью в съемном жилье. Плюсы тоже очевидны - нет проблем с поиском покупателя на квартиру. То есть покупатели - мы сами. Лояльно отнесемся и к опеке, и историю квартиры знаем хорошо, и по цене проще договориться. Ну и то, о чем писалось выше - мы можем гибко подходить к выбору стоимости жилья, которое будем снимать. Потеря работы одним из нас не повлечет катастрофы. Собираю мнения:)

А во вотором случае куда девается ваша 2шка? Она продается в любом случае?

Да, двушка продается в любом случае.

Ой, раскрылась:)

Тут же еще человеческий фактор надо учитывать, в Электроуглях живые люди живут, а не "мертвые души", они-то согласны двигаться из той квартиры и куда? Если вы им заплатите 100 килобаксов, как в написали во 2-ом вар-те, что они могут приобрести на эти деньги? 1-ый вариант мне кажется реальней, но продажа 4-ки смущает, как и вас. 2-й какой то искусственный, имхо.

Они готовы двигаться, и не за 100 (это только тело кредита), а за 120 (то есть ровно 3/4 доли), ибо деньги с продажи моей двушки идут им же. Люди, безусловно, живые. Свекровь там не живет и не собирается. А золовка с ребенком - им в любом случае лучше жить в отдельной пусть даже и двушке (а то и трешке), чем в коммуналке. Поскольку мы же в любой момент можем туда въехать в свою комнату, еслим вдруг прижмет (надеюсь, не прижмет, но все же).

особенно улыбнуло следующее:"Судя по темпам и прогнозам застройки именно Электроуглей к тому времени там поселится много москвичей, в том числе получивших жилье по соц. программам, появится инфраструктура и жилье, соответственно, подорожает". ага, ждите поток Москвичей в Электроугли ваши, а вуместе сними и благА ЦИВИЛИЗАЦИИ

А от чего злость-то? Не пойму.

Да,есть проект застройки Электроуглей под соцпрограммы, но во-первых, там скорее всего сначала настроят кучу новостроя, а уже инфрастуктуру потом как-нибудь доделают, как и во всех таких замкадных районах типа Кожухово и Некрасовки. Туда если и поедут, то скорее всего самые малообеспеченные очередники, потому как те, кто могуть купить квартиру за стоимость вдвое ниже ,чем по рынку, скорее откажутся от Электроуглей и купят ближе к Москве. Так что контингент там будет не ахти. К тому же жилье будет муниципальное и вряд ли соседство с муниципальным районом очередников в будущем прибавит цену вашей квартире.

Ну, наверное по сравнению с контингентом Электроуглей, вполне даже ничего:) крутыми можно себя чувствовать москвичами на выселках)))

вот когда человек так рассуждает... кто он...всем понятно

Да нет, это у вас с чувством юмора проблемы, похоже...:)))

А почему не хотите взять двушку? Быстрее выплатите за нее кредит, возьмете следующий и поменяете на трешку? А там, глядишь, и материнский капитал подтянется ;-)? Ведь все равно когда решитесь на второго он какое-то время с вами в комнате жить будет....

Не туда написала...хотела выше

Разница в цене между двушками трешками не столь критична, чтобы существенно "укоротить" срок выплаты кредита. Если бы реально работали схемы продажи заложенных квартир (при содействии банка) и покупки других на вырученные деньги тоже с привлечением ипотеки - тогда так бы и поступили. Но пока эта тука если и работает, то через пень-колоду...

Еще больше букв... Мне кажется Ваша ситуация выглядит так: 1) Вы имеете некоторые активы (1/4 доли и Вашу квартиру малосемейку), но не получаете от них никакого дохода, а так же не можете их использовать для себя (т.к. эта жилплощадь удалена от места работы с достойной з/п). 2) Вашей золовке с ребенком нет никакого смысла способствовать продаже квартиры, т.к. сейчас она пользуется всей 4-комнатной (может хоть детский сад на дому устроить!) и вероятность что Ваша семья туда переедет нулевая (опять же из-за работы). Кроме того, если Вы там не прописаны она может возражать против лично Вашего проживания (ребенка муж пропишет без согласия), т.е при конфликте с ней жить своей семьей Вы там не сможете. Сдать комнату имея права в виде доли без согласия прочих собственников/прописанных Вы тоже не можете. Вы когда давали объявления о продаже 4-комнатной квартиры - кто этим занимался? Вы уверены, что действительно не было звонков и желающих? Мое мнение: 1. Категорически не нравится идея вложить все что имеете + существенный кредит в неликвидную многокомнатную квартиру далеко от Москвы. Сейчас Вы "в болоте" на 1/4, а хотите влезть с головой. 2. Думаю, как минимум надо начинать извлекать доход от Ваших активов - договориться с родственниками о сдаче комнаты в квартире в Электроуглях. Предложить родственникам выкупить Вашу 1/4 долю. 3. Возможно (надо думать и считать!): продать 1/4 долю в 4-комнатной и Вашу малосемейку и купить на эти деньги (50-60 т.долл.) что-то ближе к Москве, актуальное для сдачи в аренду, при этом появляется возможность всей семьей прописаться (т.к. собственность). Варианты: комната, возможно квартира с помощью кредита. В этом случае Ваша семья может по-прежнему снимаеть жилье до выплаты кредита (допустим Вы его взяли), это будет не долго (исхожу из предполагаемой суммы кредита и Ваших возможностей платить + арендные платежи). Так Вы без рикков и фин.ущемления получите собственную личную квартиру/комнату в ближайшем подмосковье, приносящую доход и которую в крайнем случае можно использовать для своего проживания. После этого решате вопрос с покупкой нужной Вам квартиры по ипотеке! Р.s. Про "мещанские радости": выплачивая на пределе кредит Вам сложно будет их себе позволить :-( Считая варианты продумайте худшие сценарии. Жизнь, хоть и не мексиканский сериал, но болезни, увольнения, разводы существуют, кроме того второй ребенок может появиться и внепланово. На истину в последней инстанции не претендую! :-)

Спасибо большое за подробный ответ! Попробую прояснить. 1.Да, пока доходов не извлекаем. Комнату в Электроуглях сдать, действительно, нереально по закону. Да мы и не собираемся в общем-то, ибо с золовкой нормальные отношения (это я тут просто описала сухие факты) и там ребенок. Мою двушку сейчас сдаем, но в силу ее расположения и качества, этих денег хватает ровно на оплату коммунальных услуг в Углях, где прописаны муж и сын и у меня временная регистрация. 2. Еще раз повторюсь -с золовкой нормальные отношения. Пользуется она фактически 2-мя комнатами (две другие неотремонтированные просто стоят). Она принципиально не против переезда, но, конечно, ей хотелось бы получить в итоге квартиру по качеству не хуже, чем имеющаяся. Это понятно и при вдумчивом поиске реализуемо. Кстати, о нашем переезде туда речь шла вполне серьезно, когда я собиралась рожать. Доход тогда упал в два раза, т.к. я не работала и, казалось, что снимать будет тяжело. Но потом нашелся случайно очень приемлемый вариант и мы не преехали, но реально могли и готовились к этому. И сейчас это реально, просто значительно менее удобно. 3. Когда квартира выставлялась на продажу, контактным лицом значился мой муж и был указан именно его телефон, так что скрыть здесь чей-то покупательский интерес вряд ли было возможно. 4. Выкупить нашу долю родственники не смогут - у них нет таких средств. Также никто из них не в состоянии взять никакой кредит. Предложенный вами план действия номер 3 разумен и над этим, наверное, стоит подумать. Просто здесь, как я уже писала в первоначальном посте,сложность в том, что найти реального покупателя - ипотечника или нет это все равно - на нашу квартиру в Углях.... ну я не знаю, должно очень повезти. И вполне вероятно, придется двигаться по цене. Что не выгодно ни одному из сособственников. То бишь как бы ни парадоксально это ни звучало, но нам с мужем как потенциальным покупателям выгоднее предложить более высокую цену - при этом никто, включая нас самих с имеюшейся долей, не останется внакладе. А если продадим "налево" хотя бы на 10 тысяч дешевле, то проиграют все собственники.

Я очень рад что у Вас нормальное человеческое отношение к родственникам :-) Тогда снимается часть вопросов/предложений. И все-таки Вам не стоит покупать квартиру, найти покупателя на которую "большая удача" Ликвидность - очень важный момент. Пробуйте регулярно рекламировать Вашу квартиру, вероятно в местных источниках. Для 4-комнатной квартиры есть варианты использования кроме чисто "жилье для себя" (устроить общежитие на N койко мест, детский сад на дому, офис и т.п.), но такие варианты заинтересуют местных, кто уже в Электроуглях ориентируется. Ищите "своего" покупателя. Кроме того, более быстрым вариантом мне видится обмен 4-комн. на 3-комн. с доплатой (доплата - Вам). Так легче найти покупателя (ему надо только добавить денег, а не искать всю сумму), при этом Ваша свекровь получает долю в собственности и прописку, тогда как выделение ее доли в деньгах - 40 т.д. - сделает ее бомжом (на эти деньги ведь квартиру не купишь). Удачи!