Вопрос о ранней выплате моргажа

Вот я сегодня все с вопросами :) Как известно, если принципал каждый месяц доплачивать, то 30-летний моргадж можно выплатить гораздо быстрее. Но вот вопрос (нигде не могу найти ответ): если недвижимость продаеся до того, как мортгаж полностью выплачен, что возвращается покупателю: только еквити в виде накопившегося и дополнительно выплаченного принципала, или это + деньги, сэкономленные на интересе. Иными словами, делает ли банк reamortization каждый месяц с каждым дополнительным платежом принципала (ведь это меняет пропорцию принципал/интерес в последующих месячных пейментах, за счет чего быстрее выплачивается моргадж, потому что больше из основного пеймента идет на принципал, чем было scheduled)? (с транслита)

Может быть, Вам позвонить Вашему "лендеру" и спросить? Я могу только сказать (к сожалению, не могу ответить на Ваш вопрос), что если loan взят с prepayment penalty (бывает, например, 2, 3, 5 year prepayment penalty) при досроchнои выплате кредита, взимается заранее оговоренное fee. (с транслита)

Лендер сам видно не знает, т.к. его ответ был совершенно непонятен. Правда, это был брокер, так что на супер-точную информацию я не рассчитываю. (с транслита)

Знают они все. Это не в их интересах раскрывать вам такой хороший источник получения денег.

в нашем банке не идет перерасчет, НО влияет на срок амортизации, мы в том году вложили дополнительных 15%, срок амортизации упал коллосально, но месячные платежи остались те же самыми и с прежнеи разбивкои на интерес и приципал. (с транслита)

Вот я и спрашиваю о сроке амортизации. Т.е. он автоматически уменьшается? Или вы в банк звонили и договаривались? Мне именно не нужно, чтобы пеймент уменьшался, а нужно, чтобы менялась пропорция принципал/интерес, т.е. чтобы уменьшался срок амортизации. (с транслита)

нет сами платежи не меняются, т.е. как платили, но в конечном итоге Вы будете платить скажем не 25 лет, а 10 лет, что сьекономит вам деньги на интересе банка (с транслита)

Я понимаю. И так же понимаю, что в конечном итоге это сэкономит деньги на интересе. Вопрос, сэкономит ли, если продать недвижимость на полпути? Для того, чтобы сэкономило, нужно, чтобы пропорции принципал/интерес менялись в платеже. Онион говорит, что они меняются 2 раза в год. Вы говорите, что не меняются вобще. Онлайн статьи и калькуляторы говорят, что меняются автоматически каждый месяц. Брокер говорит, что дополнительный принципал gets applied к scheduled principal amounts, начиная от конца amortization schedule, т.е от 12 месяца 30 года. Кому верить? (с транслита)

правильно, т.к. платежи не меняются, а меняется только срок выплати :) (с транслита)

Вот я и пытаюсь понять, за счет чего он уменьшается. (с транслита)

если Вы хотите прородать дом, то тогда наверное не выгодно, мы пока не собираемся и хотим как можно быстрее погасить все моргиджи и жить без долгов. (с транслита)

почему не выгодно? Пеналти будет вусчитана из суммы оставчегося приципал а если он уменчился за счет преоплаты то и пеналту будет меньше. (с транслита)

перерасчет идет 1 раз за пол-года и относят не на следуюшии платеж, а в конец амортизационного периода. Вчера только подписала все бумаги на очереднои моргидж и я замучила своего моргидж специалиста этим вопросом и мне подробно все показали на примерах. (с транслита)

Да за счет того, что вы дарите банку собственные деньги, а он вам присылает красивую "открытку" в виде "срок амортизации уменьшился" :-) Я серьезно, возьмите учебник, поиграйтесь с формулами, вы быстро поймете что к чему.

Онион, я понимаю, что к чему. Мне невыгодно вкладывать сравнительно маленькую сумму в акции каждый месяц и потом платить налог на мизерный доход, если я могу вместо этого уменьшить сумму основного долга и сэкономить на интересе. Мне нужна именно формула, которую банки используют. Срок амортизации сам по себе не уменьшается, его уменьшают по формуле. Эта формула включает либо перерасчет пропорции интерес/принципал в последующих пейментах в пользу принципала, либо апплицатион дополнительного принципала к разбитой на месяцы сумме моргажа, начиная с конца. Вот я и пытаюсь понять, что верно. Потому что в первом случае выгодно это делать, т.к. и при ранней продаже не потеряешь, а во втором лучше брать 15- летний моргадж, где пропорции принципал/интерес такие, как вам надо, с самого начала (но тогда может сложиться интересная ситуация в случае потери работы). (с транслита)

Формулы там трехэтажные. Давайте закончим на этом разговор, потому что вы этих формул пока не знаете. Я сама их на память не помню, когда мне надо, я беру свои бумажки и считаю КАЖДЫЙ финансовый случай.

Ну скажите хотя бы чайнику, одинакова ли формула перерасчета амортизированного лоана при дополнительных выплатах или зависит от банка? Т.е. я понимаю, что препеймент пеналти--на усмотрение каждого банка. Но вот как обстоят дела именно с формулой перерасчета? (с транслита)

Формула одинаковая, разница именно в ма-а-а-а-а-а-аленькой тонкости - как часто делается перерасчет (блин, забыла этот термин на английском :-(

Точно, точно! Сейчас вспомнила, нам консультант все время говорит что вот этот моргидж с таким-то параметром. Кажется 2 раза в год. Действительно надо точнее для себя прояснить.

reamortization?

Нет. У меня в голове крутится компаунд, но я не уверена.

While payments must be made at least monthly(biweekly), compounding on mortgages in Canada must be done on a semi-annual basis.

Если вы где-то сможете получить моргидж, который пересчитывается каждый месяц, дайте знать :-) Вэриэбл пересчитывается 2 раза в год, с дополнительными платежами - смотрите свой договор.

у нас все в Скошии :) Но знаю не всем дают такие условия :) (с транслита)

У меня тоже в Скошии, не в этом дело. Ни один банк не даст вам моргидж с переасчетом каждый месяц.

а кто говорит о перерасчете месячных платежеи? я разве такое писала? НЕТ Мы сразу же видем, что наш амортизационныи период падает и заметно и если посчитать сколько мы сьекономили %% - получается в конечном итоге заметно :) (с транслита)

Еще раз повторяю - моргидж, это кредит с наименьшим процентом. Например, у вас есть 50 тыс. (с детачт дома за три года вынимается 60-70 тыс. кэшем при рефинансировании, это так, для справки). Вы можете положить их в моргидж и экономить 4-5% в год. А можете использовать их как даунпэймент и получать 6-10%, или еще куда, или погасить другой кредит с более высоким процентом. Вы просто меня не понимаете, потому что слабо представляете себе как работает система, да и в банке вам лапши понавешали.

а если других кредитов НЕТ, то ы все вкладываем по МАХИМОМУ в моргадж! и для нас это выгоднее :) (с транслита)

Совершенно согласна. Всегда были, есть и будут люди, кто умеет зарабатывать деньги на деньгах, а кто просто экономит.

тханкс :) надо еше уметь совмешать економию с зарабатыванием денег (с транслита)

Естественно :-)

Проблема в том, что кроме как в другую недвижимость их невыгодно вкладывать, а недвижимость как инвестмент я, например, сейчас не решаюсь покупать. (с транслита)

Просто вы не знаете вообще способы вложения денег, поверьте, их немало, надо только этим заниматься.

почему же - знаем :) Маркет, Форех такие слова нам очень хорошо знакомы :) (с транслита)

Может, мы о разном говорим? Что вы опнимаете под перерасчетом? Уменьшение месячного платежа или увеличение части платежа, идущей на выплату принципала? (с транслита)

а вот ето таки не так, есть мортгеж который compounded monthly i daily. Все зависит от условий банка. Я оформляя и semi-annual, и half yearly и monthly и daily. В основном конечно semi-annual. (с транслита)

минимально в Канаде - семианнуал только. :( (с транслита)

Ну и что вам с того, что этот срок уменьшится?

а то, что за меньшии срок выплатим и сьекономим на %% банка. (с транслита)

Это не вы экономите, это банк на вас зарабатывает :-)))))

ОК, только через 10 лет я буду уже моргидж ФРИ, а то и еше раньше :) а Вы еше будете платить и платить :))) Удачи! (с транслита)

Смотреть надо не на то, есть у вас моргидж или нет, а на то сколько вообще есть денег в недвижимости. Если ваш дом стоит, предположим 400 тыс., у вас есть 400 тыс, которые растут на 6% в год. Я же на эти деньги буду иметь 4 дома по 400 тыс (по 25% дауна каждый). В одном буду жить сама, а три сдавать. Квартплата будет полностью погашать все выплаты по всем 4-м домам. Все 4 дома растут на 6% в год в цене, а за кредит я плачу меньше. Мое финансовое положение через 10 лет гораздо лучше вашего :-) как минимум в 4 раза, потому что квартиранты выплатят мне все 4 дома и у меня уже 4 дома, а у вас всего 1.

я не буду спорить :) т.к. спор тут не уместен :)

"Квартплата будет полностью погашать все выплаты по всем 4-м домам." Это не всегда случается, обычно люди теряют на сдаче, т.е. лонг-терм это выгодно, а шорт-терм нужен хороший каш фло, чтобы покрыть разницу между моргадж+налоги и рентом, которого (каш фло), как правило, нет. (с транслита)

Ой, только не надо со мной еще спорить по-повду рента :-) Уж на этом я не одну собаку съела. Это совершенно другой, отдельный от моргиджей разговор. Люди теряют на всем - и бизнесы прогорают, и дома после восстановления не продаются, и рент невыгодный. Это огромный пласт знаний и интуиции :-)

зависит от места проживания. за 15 лет рента ещё ни разу не было так, чтоб рент не покрывал все рашоды. (с транслита)

Юлия, а можно узнать, что такое срок амортизации? Мы тоже в прошлом году выплатили доп. 15%, и на каждомесячные выплаты это тоже никак не повлияло.

Срок амортизации--это длина лоана. Было, например, 30 лет, а стало 29 и 3 месяца. Месячные пейменты остаются прежними, но из пеймента больше денег идет на выплату принципала, а не интереса. Только узнать бы, автоматический ли это процесс. (с транслита)

все правильно, у Вас просто уменьшился сроквыплаты моргиджа :) при перезаключении условии по моргиджу Вам пересчитают месячные платежи. (с транслита)

Ой, извиняюсь, не заметила, что разбивка принципал/интерест не поменялась. Тогда я не понимаю, где вы сэкономили? Ведь срок амортизации меняется за счет того, что теперь вы должны выплатить меньше интереса за жизнь лоана? Иначе зачем просто выплачивать принципал, если можно деньги куда-то вложить? (с транслита)

ну как где, мы теперь будем платить не 25 лет, а всего 10 лет :) на сколько я понимаю условия моргиджа у нас на 5 лет и потом будет еше перерасчет месячных платежеи (с транслита)

Обычно моргидж пересчитывается два раза в год и до момента перерасчета ваши дополнительные платежи лежат мертвым грузом. Грубо говоря, моргидж это кредит под самый низкий процент, ваши дополнительные платежи выгодны только банку. Моргидж выплачивать быстрее НЕ ВЫГОДНО.

Вы уверены? Я понимаю, что тактика дополнительных выплат точно работает и экономит деньги, если выдержать до конца. А вот если продать на полпути, не получится ли, что дополнительный принципал просто лежал мертвым грузом? (с транслита)

Несомненно, выплата ЛЮБОГО кредита раньше экономит ваши деньги, но с одним условием - у вас это единственный кредит. В других случаях выплачивают первыми кредиты с бОльшим процентом. Далее, когда пересчитываются дополнительные платежи написано у вас в договоре. Большинство договоров вообще содержат пункт, что за время действия моргиджа (на сколько вы брали условия - не 3, на 5 лет) вообще никаких перерасчетов не производится, т.е. до конца этих 3-5 лет ваши деньги лежат просто так. Досрочная выплата моргиджа с дополнительными платежами - это хорошая уловка для тех, кто не разбирается как работает система. Естественно, банки вас в этом просвящать не будут. Возьмите учебник математики за 11 класс (академик левел), разберитесь как работают счета, кредиты, моргиджи и вы будете счастливы еще многие годы :-)

Несомненно, выплата ЛЮБОГО кредита раньше экономит ваши деньги, но с одним условием - у вас это единственный кредит. В других случаях выплачивают первыми кредиты с бОльшим процентом. Т.е. если у вас кредит под 10% на 30 лет и другой кредит под 12% на 5 лет, выгоднее выплатить второй? Это не так. Срок тоже учитывается. Чем длиннее срок, тем больше набегает интереса, даже если рейт низкий. Или я чего не понимаю? (с транслита)

Вы чего-то не понимаете. Каждый случай надо просчитывать (чем я и занимаюсь часто). Еще раз - начните с формул и разберитесь как работает моргидж и другие кредиты - в учебнике математики за 11 класс (Нельсоновский учебник) очень доходчиво написано, есть ВСЕ необходимые формулы.

угу, мы тоже так решили, хотели положить 50 тыс, но решили их пока в инвестиции пустить, на след год 5 лет истекает моргиджа, будем перезаключать договор и тогда уже вложим может большую сумму. Слышала, что люди специально берут кредит лайны и платят больше моргидж как раз в момент перезаключения, а уж по кредитлайнам расчитываются как деньги появляются в течении 5 лет. как вы думаете, это выгодно?

Я не Онион, но отвечу. Конечно, выгодно, т.к. срок моргажа--15-30 лет, а кредитной линии-5, т.е. интереса за жизнь моргажа вы бы выплатили гораздо больше, если не вложили бы наличные, уменьшив размер моргажа. Но здесь еще нужно учитывать, имеется ли адекватный cash flow, чтобы выплачивать моргаж и кредитную линию. Лонг-терм это выгодно, а шорт-терм нет. (с транслита)

Именно, если хотите положить дополнительно в моргидж, то надо это делать когда он закончится, т.е. перед новым. Но если у меня есть 50 штук свободных денег - я их пущу в оборот, где сделаю гораздо больше, чем тупо выплачу в моргидж. В моргидже, по-хорошему, надо держать не больше 25% выплаченными. Те, кто делает деньги, наоборот, рефинансируют моргидж, оставляют там 25%, все что сверху забирается и пускается на покупку еще одной недвижимости, ценные бумаги, ватевер, т.е. туда, где процент отдачи выше.

недавно смотрела интервью с каким-то богатым дедечкой (не сеачала смотрела и не поняла кто такой), так его спрсили про его дом за несколько лимонов, типа как долго вы его зарабатывали или сразу купили. Он ответил, что за кэш дома покупают дураки, а не миллионры, я так посимеялась тогда.

нет это не так, все зависит от условии моргиджа, мы каждии раз как делаем дополнительныи рлатеж, то сразу нам дают полныи перерасчет и доля принципала уменьшается на сумму этого платежа и соотвественно и амортизационныи период. (с транслита)

конечно выгодно! Отвечу на английском, потому что мне так легче. When you make a prepayment your principal decreases, which means shorter amortization period, which also mean less interest paid. Example: Mortgage of 100,000.00, prepayment of $25,000.00 your principal is now at 75,000.00 you are only paying interest on remaining 75,000.00. While your payments will still remain the same for the remainder of the mortgage term you are now paying more money towards your principal, which means that your amortization period decreased and you are paying less interest. Let say you are in a closed mortgage of 100,000.00 and your monthly payment is 1,000 (which is principal + interest) the breakdown in that case would be 500 towards principal and 500 towards interest. When you make a prapayment, your payment is still the same but now your paying 700 towards principal and 300 towards interest. All numbers are made up to show how it works. If your mortgage terms allow you a certain % for prepayment without penalties and you can afford to make it, then you should always take advantage and prepay, because you will overall decrease the amount of interest paid over the years to the bank. (с транслита)

I am not White Banker, but I am in the mortgage industry. Every time you make a pre-payment (PP), whether it’s $10K every year or $100 every month, it should be applied to the outstanding mortgage balance on your NEXT scheduled payment date, NOT at the end of year, and NOT at the end of the term. So, the balance will be going down faster (how much faster, depends on the amount of PP you make), but the bottom line is that it’s lower than what it would be if you didn’t make a PP, so when your next payment comes out, the principal/interest ratio will change, i.e. interest portion will decrease and principal will increase, although the total payment remains unchanged. At that time mortgage system automatically re-calculates the remaining amortization based on the new balance. So, if you sell you house midstream, your equity is still the difference between the sale price and the o/s mortgage balance, so the lower the balance the more equity you have. Having said that, it doesn’t make sense to wait until the end of the term to sell you house, you can do it any time and as long as you keep the same payment arrangements on the new mortgage, you’ll keep saving. If you port your mortgage through the same lender and NOT decrease the balance, there shouldn’t be any penalty for doing that. Just make sure they don’t put you back on 25 years – you are the one to tell them what it is that you want as long as you qualify. Keep in mind thought, that if you take a 10-yr amortization and want to go back to 25 yrs to lower payments if you financial situations changed in the future, it may not be an easy thing to do. The above info applied to Canadian mortgage industry, although some financial institutions’ policies may vary. The assumption is that you have a fixed closed term (not a Variable rate mortgage). I hope that info helps.

Mrs. Maverick, how about Variable rate mortgage?

В канаде немного не так, только вчера провела 3 часа в банке и подписала бумаги на моргидж и мне подробно рассказали, что при вариабле раите - дополнительные платежи будут относится на принципал, но не на следуюшии платежныи период, а в конец амортицазионного периода, парерасчет %% доли принципала и интереса происходит не чаше 1 раза в 6 месяцев. (Моргидж взят опять в Скошии.) (с транслита)

Thanks a lot!!! This is very valuable information. Could you tell me if further savings can be generated by paying an extra $x*12 once a year during month 1 of the year rather than $x every month?

Куки сходи в свои банк, т.к. вчера разговаривала со своим банком и мне сказали что много зависит от условии банка и самого моргиджа. Они тебе подробно расскажут всю картину как это работает - на примерах с графиками, с циферками :) могу сказать только про Канаду. (ти же не в Канаде?) (с транслита)

No problem :) Just to make sure, confirm with your financial institution that your PP is applied to the principal right away. And if that's the case, I will make more sense to pay $X*12 at the beginning of each year (if the funds are readily available and you don't have a lot of other debts). Why? - your balance will significantly go down compared to 12 monthly PPs. Keep on mind that some banks go by "anniversary" year rather than a regular calendar year (Jan-Dec), it's important to know when YOUR year starts and ends. Good luck!

Люди, ну неужели никто так не делает? Можно, конечно, на 15-летний моргадж подписаться вместо 30-летнего с доп. выплатами, но тогда вы будете обязаны делать большой пеймент каждый месяц и на кредитной истории это будет, а я хочу этого избежать. (с транслита)

Мы делаем :) нам разрешено в каждыи моргидж делать 15% дополнительных платежеи+ дабл-паимент (месячные платежи двоиные) и все без штрафа. (с транслита)

у нас тоже

+1

Мы так делали в предыдущей квартире и делаем сейчас. При продаже предыдущей квартиры мы получили: сумма сделки минус остаточный баланс банку, который был меньше, чем если бы мы не доплачивали дополнительно. Как я поняла, частота перерасчета зависит от банка.

почему ,делают,знаю пару семей таких,они все деньги на выплату моргича вкладывают,никуда не ездят ,никуда не ходят,все на выплату!!!! а зачем?одни уже на пенсию вышли нихера не видели в жизни,зато моргич выплатитли,тепрь говорят ну и нафига?здоровия уже нет куда то ездить,раньше надо было жизни радоваться.))))) (с транслита)

бесспорно в такои ситуации нет смысла в быстром погашении моргиджа, но если денежные средвста позвоняют, то ПОСЛЕ вложения в детские фонди, РРСП, инвестментс... (у всех разные цели накопления) то только тогда выгодно гасить свои моргидж. Надо старатся планировать свои расходы и доходы (инвестиции) в разумных пропорциях, ведь живем мы только 1 раз :) (с транслита)

РРСП это еще одна ловушка для лохов :-( РРСП выгоден ВАМ только если у вас зарплата выше ста тысяч в год. Основной же массе населения это не выгодно.

+1:(

А почему? Ведь это инвестиции по сути, ведь под RRSP можно почти все что угодно зарегестрировать, даже собственный пакет акций (если я не ошибаюсь). Так хоть налоги платить не надо с процентов. Где я ошибаюсь?

подписываюсь :) (с транслита)

ошибаетесь в том ,что налоги не нужно платить сегодня, а потом? сколько прийдётся заплатить? у Вас инком на пенсии будет меньше чем сейчас? у нормальных людей такой инкам к пенсии, под самый высокий такс брекет, а вложили деньги тогда , когда налог был меньше гораздо:( (с транслита)

Даже если компания делает матч? (с транслита)

на мои взгляд это самые выгодные вложения, т.к. компания дает еше какую-то часть, я стараюсь выбирать мах. % и компания еше добавляет 100% от моих контрибьюшинс. (с транслита)

+1. И вобще, лучше всего диверсифицировать. Что-то в моргадж, что-то в пенсионный фонд, что-то в недвижимость. Вкладывать все деньги в недвижимость, когда непонятно, что дальше будет с ценами, я лично не стала бы. А так в случае чего заем из пенсионного фонда не даст с голоду умереть. (с транслита)

на самом деле оттуда всегда можно сделать уисдровал, если плохой год, потерял работу, к примеру, берешь оттуда такс-фрее, потому что доход не высокий, такс не платишь, сколько видела таких ситуаций, когда таксы делала людям. (с транслита)

Никакого шрафа за доставание из РРСП нет? Только налог насчитывается? (с транслита)

нет, только удержат налоги. Штраф может быть если ти хочешь выташить свои инвестированныи РРСП (например в ГИС) там есть вифдровал период и если внимаешь раньше этого срока, то тогда могут быть шрафи. (с транслита)

Только что глянула на свой Лоан хистори, так вот: Principal с каждым месяцем увеличивается, а Interest уменьшается, при чем , если мы выплатили предположим 2000 баксов разово, а не положенные 250 в месяц, то Principal/Interest меняются конкретно. Лоан на 20 лет, мы хотим его досрочно выплатить, но нам надо ждать еще пару лет и не до конца выплачивать сейчас, а то будут эти самые досрочные фи (сколько что-то н могу найти)

Пересчитывается точно, вот как часто я не скажу. Но при тех же платежах в принципал больше идет, если кредит меньше. Это точно. Продавать в середине конечно выгода будет, т.к. "своя доля" в доме будет выше. Еще как вариант - рефенансирование моргиджа, т.к. если вы в принципал дополнительно внесли сумму, то следующий моргидж берете на меньшую сумму, процентная часть меньше. Но мне кажется это не обязательно, оно само уменьшается при дополнительных вкладах. Нам так финансовый консультант объясняет, но я никогда не задавалась вопросом как часто банк это пересчитывает. Спрошу следующий раз.

А куда пропала Белая БАнкирша - она точно знала бы ! (с транслита)

http://www.bankrate.com/brm/mortgage-calculator.asp

Люди, а что это за compounding on a mortgage?

разбивка на интерес банка/принципал моргадж паимент (с транслита)

а дальше?:) 2 раза в год пересчитявют соотношение принсипал и интерест? и что оно даёт?:) (с транслита)