Семейная ипотека: почему банк может отказать и как повысить свои шансы на ее получение

Эксперт: Барно Турсунова — серийный предприниматель, инвестор. Сооснователь сети умных автосервисов, основатель агентства инвестиционной недвижимости.

Семейная ипотека является одной из главных мер государственной поддержки в жилищной сфере, действие которой должно было прекратиться в 2024 году. Но было принято решение продлить ее еще на 6 лет, до 2030 года. Условия кредитования несколько ужесточились. Теперь займ под 6% могут получить семьи с детьми, не достигшими 6 лет, и/или несовершеннолетним ребенком с инвалидностью. Из этого правила есть исключения. Например, семьи, проживающие в субъектах РФ с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития. А также те, кто проживает в городах с численностью населения, не превышающей 50 тысяч человек (кроме населенных пунктов на территории Москвы, Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей). В таких условиях ипотека будет доступна, даже если в семье есть хотя бы два несовершеннолетних ребенка.

Примечательно, что изменения не затронули размер первоначального взноса, он по-прежнему равен 20% от стоимости недвижимости — на эту цель, к примеру, можно потратить материнский капитал. Максимально возможная сумма кредита для Москвы также остается на уровне 12 миллионов рублей, для других субъектов РФ — 6 миллионов рублей. Возможный срок ипотеки не должен быть менее 3 лет, но не более 30 лет.

Если стоимости недвижимости выше, заемщик имеет право взять еще один кредитный заем на рыночных условиях или по иной доступной субсидируемой программе. Причем при таком комбинировании общая сумма займов не должна превышать 30 миллионов рублей для Москвы и МО, а также Санкт-Петербурга и ЛО. Для других регионов лимит установлен на уровне 15 миллионов рублей.

Принципиально важно, что теперь можно оформить лишь один ипотечный кредит. Причем выданный ранее заем на льготных условиях также учитывается. Но бывают случаи, когда заемщик идеально подходит по всем вышеперечисленным параметрам, и, несмотря на это, все равно получает отказ. Для этого есть несколько возможных причин.

Долги перед госинститутами, — например, судебными приставами или налоговой, — могут стать одной из таких причин отказа. Неоплаченные штрафы за нарушение ПДД небольшого размера с большой долей вероятности не окажут существенного влияния на финальное решение банка. Однако если речь идет про долг по оплате коммунальных платежей или взносам на капитальный ремонт, есть риск, что кредитная организация откажет в любом ипотечном займе.

Решение по минимизации этого риска лежит на поверхности. Необходимо погасить полную сумму долгов и дождаться момента, когда из реестров государственных ведомств будут сняты записи о задолженностях.

Кредитная история — это совокупность информации о кредитах и займах и процессе их погашения за все время активности юридического или, как в этом случае, физического лица. На основе этой информации формируется рейтинг заемщика, к которому по НБКИ (Национальное бюро кредитных историй) имеет доступ любой банк.

Вероятность одобрения ипотеки тем выше, чем выше рейтинг заемщика и чем меньше просрочек в его кредитной истории. Улучшить историю в кратчайшие сроки не получится, поскольку на нее положительно влияет лишь своевременное внесение платежей по текущим займам и кредитам. Что же делать?

На самом деле получить ипотеку можно даже с не самой лучшей кредитной историей. Для этого нужен достаточный первоначальный взнос, стабильный хороший доход, а также счета в выбранном банке. Есть и еще один способ. Если у кого-то из супругов есть проблемы с кредитной историей, они могут составить брачный контракт, оформив ипотеку на того, чью историю и доходы будет оценивать банк.

Как правило, банки отказывают в одобрении ипотеки или существенно уменьшают сумму займа тем, у кого есть открытые кредитные обязательства. Это связано с тем, что размер дохода может оказаться недостаточным для выплаты ежемесячных платежей, что является потенциальным риском для банка.

При этом нет какого-то единого стандарта, например, заемщик должен направлять на выплату кредитов не более 20% от своего дохода. Тем не менее сейчас тенденция такова, что во многих банках учитывают, чтобы эта доля не превышала 40%. Однако нужно понимать, что ее размер зависит от политики выбранной кредитной организации, общей рыночной ситуации и может меняться с течением времени.

В этом случае может помочь созаемщик. Это такой же участник договора, как и титульный, или основной, заемщик, который гарантирует, что обязательства перед кредитором будут исполнены. Причем обязанность по выплате кредита переходит на созаемщика только тогда, когда заемщик перестает вносить платежи.

Процесс подачи заявки на ипотеку связан со сбором различной документации, которую может потребовать банк. Это, например, подтверждение уровня дохода, свидетельство о рождении ребенка и т.д. Если в каком-либо документе будет обнаружена неточность или содержаться информация, которую банк не сможет проверить и подтвердить, то заявка будет отклонена.

Поэтому так важно потратить время на внимательное заполнение заявки и тщательную подготовку документов, чтобы предоставить весь необходимый пакет.

Оформление ипотеки неотделимо от проведения независимым экспертом оценки рыночной стоимости жилья. Если она будет равной или большей, чем сумма кредита, то заявку одобрят. В противном случае, скорее всего, последует отказ, поскольку банку нужны гарантии, что при неплатежеспособности заемщика, залоговое имущество можно будет реализовать.

Минимизировать этот риск можно за счет подбора выгодного варианта. Например, объекта с хорошей скидкой от застройщика или по специальной акции, которые сейчас предлагают девелоперы. Вообще при подборе недвижимости нужно обращать внимание на целый ряд факторов, чтобы в результате не получить «кота в мешке». Это и расположение, и инфраструктура, и планы по развитию того или иного района города, и добросовестность застройщика, а также его другие объекты. Разумеется, с этим могут возникнуть трудности, поэтому подобрать наиболее подходящий под исходные данные и бюджет объект могут помочь специалисты из любого понравившегося агентства недвижимости.

Порой заемщику может быть отказано в выдаче кредита из-за внутренних правил банка, даже если формально он соответствует всем требованиями программы. Так, кредитные организации могут ввести дополнительные условия, которые повлияют на одобрение или неодобрение заявки. К примеру, трудовой стаж заемщика или возраст. Дело в том, что некоторые банки могут не одобрить кредит, если клиенту более 30 лет или если его рабочий стаж менее 5 лет.

Возможный выход из этой ситуации — подбор другого банка с подходящими условиями.

Семейная ипотека субсидируется за счет государства. Однако бывают случаи, когда лимиты заканчиваются, и это закономерно приводит к тому, что банк приостанавливает выдачу льготного кредита. То есть проблема может заключаться не в заемщике как таковом, а в особенностях программы. Поэтому выбор банка не менее важен, чем выбор объекта невидимости или застройщика.

Нельзя исключать, что в будущем требованиям семейной ипотеки будет соответствовать все меньшее число заемщиков. Так, недавно президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны и Центробанку оценить влияние программы на рынок и предложить изменения, если в этом будет необходимость. Пока не известно, что именно подразумевается под такими изменениями, однако учитывая текущую ситуацию на рынке и продолжающееся повышение ключевой ставки, есть риск не самых позитивных новостей для клиентов банков. Поэтому важно использовать текущие возможности, которые предлагает рынок. Причем подходить к этому вопросу стоит уже сейчас, пока есть время на то, чтобы все хорошо взвесить, обдумать, оценить свои финансовые возможности и принять правильное решение. А вот каким оно будет, зависит от каждого заемщика в отдельности.

Ранее мы писали о том, как получить ипотеку на строительство дома под 6% на земельном участке, взятом у государства.

Фото: свободные интернет-источники